出品|鳳凰網(wǎng)問渠人物

采訪/整理 |陳婷婷

攝影| 梁成 清鵬 海報| 李悅

【資料圖】

監(jiān)制 | 周翔宇

“‘摧枯拉朽’的階段過去了，但是落到每個企業(yè)身上，是幾家歡樂幾家憂”；

“很多四五六線城市根本就不缺房，房子其實是過剩的”；

“現(xiàn)在要為過去高歌猛進的20年，所謂產(chǎn)能急劇擴張‘還賬’”；

“不能想當然認為房價變成白菜價之后，對所有人都是好事，可能會是一場災難”；

“不要總是充滿‘爹味’地給年輕人建議”

5月5日早晨，經(jīng)濟學家、如是金融研究院院長管清友接受了鳳凰網(wǎng)《問渠人物》專訪。

管清友曾因“直接給中低收入群體發(fā)錢，而且以三到五年為期，每個月都發(fā)”、“2022不買股票和基金，你會被印鈔機遠遠落下”等言論被推到輿論浪尖，也曾建議“專家不要建議”，“要讓孔乙己有生存空間”，為年輕人的困境發(fā)聲，引來爭議潮水。

這一次，針對當前房地產(chǎn)周期與救市、不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅、地產(chǎn)股與土地招拍政策等問題，從淄博燒烤熱聊起，給出了不一樣的思考路徑。

01 從淄博趕“烤”到房地產(chǎn)救市

“現(xiàn)在要為過去產(chǎn)能擴張‘還賬’”

鳳凰網(wǎng)：聽說您是淄博市決策咨詢委員會的委員，您怎么看待3月以來淄博這座傳統(tǒng)工業(yè)城市的“燒烤旅游熱”？

管清友：淄博這座城市，前有齊文化的積淀，后有老工業(yè)城市的厚重，最后靠一個燒烤火起來，確實挺感慨的。而這現(xiàn)象的背后，其實展現(xiàn)出來的是一個老工業(yè)城市轉型的艱難。

這種轉型以“燒烤熱”為切入點，從一種集體無意識，到了一個集體有意識，形成了一種現(xiàn)象、潮流。

而另一個層面，也體現(xiàn)出政府的角色從管理型的政府，逐漸向服務型政府轉變。所以淄博燒烤現(xiàn)象是一個平民的勝利，也是大家對服務型政府的認可。

鳳凰網(wǎng)：從大眾消費“熱鬧”，到大宗消費“冷靜”，您怎么看待房地產(chǎn)現(xiàn)在的周期？

管清友：以中國房地產(chǎn)為代表的大宗消費，高速發(fā)展了20年，現(xiàn)在到了一個大周期轉換階段，不是一兩個月或一兩年就能完成的?，F(xiàn)在必須要為過去高歌猛進的20年，所謂產(chǎn)能急劇擴張“還賬”的。

行業(yè)過去“三高”式發(fā)展，高負債、高杠桿、高周轉，產(chǎn)能上得快，價格一路高漲，進一步刺激了產(chǎn)能的擴大，繼而提升供給量，也刺激了買房投資甚至投機。

最近幾年發(fā)生了變化，大家買房變得謹慎了。該買的已經(jīng)買完了，買不起的就是買不起，2018年是個交叉點。

經(jīng)歷了“三條紅線”調控、房企爆雷、經(jīng)濟減速，以及三年特殊時期，大家的收入預期都受到影響，折射到房地產(chǎn)，是可以預料的。

鳳凰網(wǎng)：我們有機會能規(guī)避這種漲跌周期嗎？

管清友：周期的力量不可逆，只能理性看待，努力適應。

鳳凰網(wǎng)：您預判這一次周期可能會持續(xù)多長時間？

管清友：房地產(chǎn)高歌猛進的周期經(jīng)歷了20年左右，要消化這20年的周期也會很長。從經(jīng)濟規(guī)律上來講，房地產(chǎn)周期是所有“周期之母”。

鳳凰網(wǎng)：我們注意到去年以來地產(chǎn)利好政策密集出臺。這輪周期中的“至暗時刻”已經(jīng)過去了嗎？

管清友：應該說“摧枯拉朽”的階段過去了，但對每一個企業(yè)來講，還不好說。也許他們來到了一個新的行業(yè)周期或經(jīng)濟周期，依然有很多企業(yè)會倒在黎明前。

過去幾年里，開發(fā)企業(yè)死掉了大概50%~60%，那么未來的日子可能還有一批要死掉，有一批還在堅持，最后會剩下一批。

鳳凰網(wǎng)：所以可以理解為前階段政策的“幾支箭”還是起到了作用。

管清友：總體上還是起到了一定效果。但是整個政策松動有點像擠牙膏，一個擠一點，一個部門擠一點。

我們得尊重行業(yè)和市場規(guī)律。第一，政策的松動有促進作用，但是大周期恐怕很難改變，未來房地產(chǎn)市場一定是急劇分化的。

第二，整個房地產(chǎn)行業(yè)的運轉模式，或者說開發(fā)模式，已經(jīng)發(fā)生了變化。過去的“三高”肯定沒法持續(xù)了，新的模式還在探索。

第三，現(xiàn)在進入到買賣雙方都比較謹慎的階段。經(jīng)歷了2月、3月的小陽春，4月份成交量明顯下滑，說明房子的流動性相對于之前下降了，整個市場可能在找新的平衡點。

“房價如蔥將會是一場災難”

鳳凰網(wǎng)：您剛提到政策像擠牙膏，是不是因為市場確實存在讓決策層顧忌的情況？

管清友：其實關于房地產(chǎn)一直存在一個“兩難選擇”：

第一種情況，假定房價繼續(xù)陰跌，真的出現(xiàn)白菜價，很多人短時間內能買得起房了，但是接下來商業(yè)銀行怎么辦？它會形成巨大的債務鏈條的崩塌，以及資產(chǎn)負債表的嚴重收縮。你的資產(chǎn)在減值，你會做什么？你會拋售，銀行會形成大量的呆壞賬，銀行會收縮金融，進而整個社會的信用環(huán)境、貨幣環(huán)境收縮，那么經(jīng)濟增長就會遇到嚴重問題，失業(yè)率會進一步增加。

第二種情況，房價總體平穩(wěn)，大城市房價溫和上漲。大家信心恢復，房貸市場企穩(wěn)，社會信用環(huán)境、貨幣環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境轉好，大家有好的收入預期，然后又會發(fā)現(xiàn)，你的收入增長永遠趕不上房價的增長，矛盾又回到2018年以前的情況，回到原來那種循環(huán)。

“兩害相權取其輕”或者“多害相權取其輕”，目標都是整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。

鳳凰網(wǎng)：前些年也有大咖預測“房價如蔥”。在您看來這并不是好事情。

管清友：不能想當然認為房價變成白菜價之后，對所有人都是好事，可能是一個災難。當然我知道我說了這個話之后會被罵的。（笑）

鳳凰網(wǎng)：或許“房價如蔥”這一想法也反應了大眾對房子回歸居住屬性的一種期盼。在您看來，居住屬性和金融屬性對于房地產(chǎn)是非此即彼的關系嗎？

管清友：讓房地產(chǎn)徹底失去金融化，會是一場災難；當然如果金融化過強，杠桿過高，也會引發(fā)金融風險。

不能拿著管理制造業(yè)的經(jīng)驗去管理一個金融行業(yè)。金融行業(yè)天然需要利用杠桿，沒有杠桿就沒有活躍度，沒有流動性。

我們今天面臨一個重要的問題，是房地產(chǎn)金融屬性極度弱化，這會導致房子流動性急劇下降，一些地區(qū)結構性過剩，已經(jīng)非常明顯了，這會帶來一系列的影響。

鳳凰網(wǎng)：但近年來我們看到“有形的手”更頻繁出現(xiàn)。

管清友：政府在實施公共政策上，要充分兼顧各個群體的利益訴求，努力為這些群體去解決問題。

現(xiàn)在大家覺得房地產(chǎn)是一個風險資產(chǎn)，房地產(chǎn)歷來都是風險資產(chǎn)，只是過去這20多年，漲多跌少，房地產(chǎn)相當于給買房人發(fā)了一個福利。這部分人是受益的，但是另一部分人，特別是今天的年輕人，他們的利益是受損的。

“我也很優(yōu)秀，憑什么我比你晚生十幾年，我今天趕上房價就這么高？”必須得承認，過去20年房價的增長速度比收入的增長速度要快得多。

鳳凰網(wǎng)：“有形”和“無形”的手應該如何去配合？

管清友：堅持“雙軌制”。在2003年以前，保障軌走得快；2003年以后，市場軌跑得快。這個過程也創(chuàng)造了很多收益，也衍生出很多問題，比如地方過度依賴土地財政，大城市房價過高，杠桿金融風險等等。

房地產(chǎn)周期到今天，應該政府的歸政府，市場的歸市場。慢慢取消對房地產(chǎn)商品化、金融化的不合理限制，政府的著力點還是要保障“住有所居”。

鳳凰網(wǎng)：今年會是未來幾年最好的一年嗎？

管清友：從宏觀政策和公共政策制定角度來講，我覺得要正視這個問題。“明年比今年好”、“明天會更好”這種預期，和“明天可能還不如今天”，這種預期是完全不一樣的。

我們也看到中國經(jīng)濟的韌性，比如五一旅游火爆，說明消費恢復還是比較好的，跟老百姓日常生活息息相關的衣食住行、吃喝玩樂恢復都挺好。

中國人是有韌性的，有創(chuàng)造力的，只要處理好政府與市場的邊界，不縱容也不過度干預，提高容忍度，基本盤是沒有問題的。

02 關于不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，客觀上為房地產(chǎn)稅的開征準備了條件”

鳳凰網(wǎng)：4月25日，自然資源部宣布全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，這是即將開征房地產(chǎn)稅的信號嗎？

管清友：應該說底數(shù)更清楚了，但是和房地產(chǎn)稅也沒有必然的聯(lián)系，不是說登記完成了就一定會出房地產(chǎn)稅。

但是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成之后，客觀上為房產(chǎn)稅的開征準備了條件。

從房地產(chǎn)稅這個角度，要積極穩(wěn)妥地去探討，現(xiàn)在市場總體上還比較弱，我們還處在數(shù)量和價格雙泡沫的消化期，這個時候不是開征房地產(chǎn)稅的好時機。

鳳凰網(wǎng)：您所謂的“好時機”是指什么？

管清友：房地產(chǎn)稅比較適合在整體房價漲多跌少，甚至漲得比較快的時候開征?，F(xiàn)在市場也好，行業(yè)也好，人們的預期都發(fā)生了變化，如果再開征房地產(chǎn)稅其實會雪上加霜，對整個行業(yè)市場和經(jīng)濟系統(tǒng)影響要更大。

鳳凰網(wǎng)：您有預測嗎？大概多久會征收房地產(chǎn)稅？

管清友：無從預測。所謂積極穩(wěn)妥就是條件成熟的時候再開征，什么時候條件成熟，要看市場環(huán)境，人們的預期，人們的信心。

鳳凰網(wǎng)：地產(chǎn)股近期有投資的價值嗎？

管清友：前段時間，有人提出地產(chǎn)股可能有10倍的機會，我覺得要分情況。

第一類，房地產(chǎn)行業(yè)進入新周期，一部分企業(yè)可能會繼續(xù)被強制退市，被淘汰出局，這些地產(chǎn)股肯定是不能買的。

第二類，企業(yè)還存在，但它還處在杠桿消化期，這些企業(yè)大部分是全國布局，特別是在四五六線城市布局太多，這些項目會大量消耗資本金和侵蝕利潤，這類企業(yè)買的必要性也不大。

第三類，杠桿控制得比較好，項目也主要集中在一線城市，特別是新一線城市，這類企業(yè)財務狀況比較健康，我覺得可以適度參與。

絕對不是所有地產(chǎn)股都值得買，有些很便宜，“扔在地上都沒人撿”，這時候你去撿起來，正好退市了，股票清零了。

03 給年輕人建議

“不要總是充滿‘爹味’地給年輕人建議”

鳳凰網(wǎng)：您曾經(jīng)說“建議專家不要建議”，網(wǎng)友認為您是懂年輕人的。您的意思，可否解讀為經(jīng)濟學與現(xiàn)實已經(jīng)脫節(jié)了？

管清友：不是這個意思。

“建議專家不要建議”，這是很多人喊出來的，我覺得要區(qū)分來看。

第一，不要總是充滿“爹味”地去給年輕人建議。

現(xiàn)在年輕人比我們接受的教育條件要好，接觸的新生事物要多，很多人還有留學經(jīng)歷，有全球視野，有自己的獨立判斷和價值觀，我覺得沒必要輕易去提建議，不要老是好為人師。

第二，很多的建議確實不合適，有點高高在上。你成長的經(jīng)歷，你的經(jīng)濟條件，你的學習條件和年輕群體是完全不一樣的，所以很多建議確實脫離實際，不接地氣，或者說太脫離年輕群體面臨的環(huán)境。

第三，很多建議其實是被斷章取義了。一些非常好的建議，為了吸引眼球，被當下的輿論斷章取義，導致不被大家接受。

在信息超載的環(huán)境中，要增強自己的鑒別力，讓子彈飛一會，不要人云亦云。

鳳凰網(wǎng)：現(xiàn)在年輕人還流行一個說法，上班和上進之間選擇了上香，您怎么看？

管清友：很多事你力所不能及，適當?shù)奶善揭部梢岳斫?。我一直主張積極躺平，既要積極又要躺平，既要躺平又要積極。

鳳凰網(wǎng)：怎么理解積極躺平？

管清友：你不可能不做事情，生活要過，飯要吃，工作要做，父母要孝順，是吧？自己也要生活。

現(xiàn)在的年輕群體比我們要看得通透，有自己的一套價值觀，我挺羨慕的。上班還是上香，這取決于自己的偏好，想上香就上香，想上進就上進，想上班就上班，但還是要盡可能積極一點。

很多事我們力所不能及，但很多事我們也力所能及，至少可以努力改變自己，努力提升自己。

鳳凰網(wǎng)：您覺得下一個投資風口會在哪里？

管清友：“投資風口”其實是個偽問題，對絕大部分人來說，即便有這樣的風口跟你也沒多大關系。

比如chatGPT，要么被替代，要么就是個應用者，大部分人都不是開發(fā)者；比如前幾年的移動互聯(lián)網(wǎng)，大部分人也不是參與者，只有一小部分人享受了紅利。

大家說“風口來了，豬都會飛上天”，我補充一句，豬永遠成不了孫悟空，當風停的時候就會掉下來，天蓬元帥就成了豬八戒。

如果你有足夠的能力，足夠的自信，可以去抓風口，你要充當“風口上的豬”，但你也要保證你是天蓬元帥，不是豬八戒。

04 快問快答

鳳凰網(wǎng)：您是哪里人？

管清友：山東人。

鳳凰網(wǎng)：您是山東人，最喜歡吃的是魯菜嗎？

管清友：什么都行。如果一定要選，我還是比較喜歡吃粵菜。

鳳凰網(wǎng)：您最近在讀什么書？

管清友：《張朝陽的物理課》，隨手翻一翻，雖然看不懂。

鳳凰網(wǎng)：有沒有比較感興趣的章節(jié)？

管清友：比如計算月球軌道、浮力，張朝陽也感慨當時阿基米德沒有現(xiàn)代物理學知識，就計算出了浮力公式。我覺得很有意思，把它當故事看。

鳳凰網(wǎng)：您最痛恨哪類人？

管清友：這個問題確實有思考過。對你好的人，對你差的人，都要感謝他。禍兮，福之所倚；福兮，禍之所伏，一切都是最好的安排。我比較佛系。

鳳凰網(wǎng)：您自我評價一下，您最大的優(yōu)點和最大的缺點分別是什么？

管清友：最大的優(yōu)點應該是比較能堅持，缺點就太多了，可能一本書都寫不完。

鳳凰網(wǎng)：除了經(jīng)濟學，您還對哪些方面感興趣？

管清友：跨經(jīng)濟領域，對考古比較感興趣。

鳳凰網(wǎng)：最喜歡哪段歷史？

管清友：從考古這個維度，更喜歡夏、商、周，因為神秘未知的東西更多；從歷史角度，我更喜歡北宋的前半段。

鳳凰網(wǎng)：關于今年很火的chatGPT，您認為對哪些行業(yè)影響最大？

管清友：它的影響還在陸續(xù)產(chǎn)生。我覺得對初級研究分析人員、設計師、文字工作者、行政人員影響會特別大，而且已經(jīng)出現(xiàn)了。

鳳凰網(wǎng)：對媒體這行影響大嗎？

管清友：提出問題的人和有點創(chuàng)意或者是情感因素更多的這些可能暫時不會?，F(xiàn)在不能斷言以chatGPT為代表的人工智能以后就沒有創(chuàng)造力，它會慢慢衍生，以后也許有創(chuàng)造力。

任何一次技術革命都會對社會造成影響，但是，車到山前必有路。

鳳凰網(wǎng)：對于“北京碩博畢業(yè)生超過本科生”，是學歷貶值還是內卷？

管清友：悲觀地看，是內卷、貶值；樂觀地看，我們教育改革這些年，學歷普遍得到提高，這是一個成果，特別像北京這類城市，沒什么好驚奇的。

鳳凰網(wǎng)：它是一件好事。

管清友：我曾經(jīng)寫過一段話， 一個正常的社會應該是：給孔乙己提供更好的條件，讓他潛心研究“茴”字的多種寫法；給駱駝祥子提供基本的保障，讓他勞有所得。而不是：嘲笑孔乙己，并逼著他脫掉長衫；漠視駱駝祥子，并哀其不幸怒其不爭。

這些年貶值最大的不是貨幣，而是你的努力，這就是內卷。

一個正常的社會應該是平等和包容的，每個人應該有平等的機會和尊重。