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4月21日，最高人民法院發(fā)布了關于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復。該批復中明確了，商品房消費的權(quán)利優(yōu)先于受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。該批復自2023年4月20日起施行。

此次批復是針對河南高級人民法院的相關問題作出了答復。此前河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權(quán)利順位問題的請示》。請示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購房者權(quán)利保護問題，經(jīng)研究后最高法作出了明確指示。

一、建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。

“此次政策具有非常好的務實精神，對于各地2023年處理保交樓事件具有非常好的指導意義?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，過去對于開發(fā)商、銀行、建筑商等方面的權(quán)益維護內(nèi)容，主要把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在首位；現(xiàn)在遇到了購房者、退房者和建筑商等方面涉及權(quán)益優(yōu)先的問題，此次最高法已經(jīng)非常清晰地明確，購房者和退房者的權(quán)益應該受到優(yōu)先保護。