半年業(yè)績(jī)沖刺過后，下半年樓市重歸平靜。在淡季里，廣州市南沙區(qū)反而有不少全新項(xiàng)目入市，包括慶盛板塊的招商灣區(qū)1872、明珠灣板塊的海語天悅灣、南沙灣板塊的中綠蔚藍(lán)灣等。

以上項(xiàng)目無一例外遭遇了銷售困境。

【資料圖】

招商灣區(qū)1872、海語天悅灣、中綠蔚藍(lán)灣開盤當(dāng)天去化率處于3%-8%，而這些項(xiàng)目開盤推出的貨源都超過百套，因此可以說十分冷清。

事實(shí)上，除去銷售淡季的影響因素外，更重要的是，南沙樓市目前也處于低迷狀態(tài)，從網(wǎng)簽、銷售及土地出讓等各方面來看，目前處于下行趨勢(shì)。

熱度退散

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一年多以來，從嚴(yán)密調(diào)控到適度寬松，南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎逐漸歸于平淡，大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃、落戶條件放寬等慣常刺激手法現(xiàn)階段還無法在其平靜的湖面掀起漣漪。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

（完整月份的統(tǒng)計(jì)周期統(tǒng)一為上月26日至當(dāng)月25日）

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，截止2022年7月25日，過去12個(gè)月（2021年7月26日至2022年7月25日）南沙新房網(wǎng)簽9017套，月均新房網(wǎng)簽647套，同期黃埔區(qū)月均網(wǎng)簽1330套，增城區(qū)月均網(wǎng)簽2105套，曾經(jīng)并肩前行的市場(chǎng)三巨頭出現(xiàn)了分化。

與去年對(duì)比，可以看到2021年上半年南沙新房網(wǎng)簽10051套，過去12個(gè)月新房網(wǎng)簽數(shù)量不敵去年上半年。

整體來看，自2021年8月廣州官宣取消人才購房政策以來，南沙區(qū)新房交易下行幅度較黃埔區(qū)、增城區(qū)更大；而2022年上半年黃埔、增城兩區(qū)呈現(xiàn)一定程度的回暖，南沙區(qū)新房網(wǎng)簽仍在低位徘徊。

盡管今年年初南沙區(qū)人才落戶條件低調(diào)放開，《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》正式印發(fā)，但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看這些利好因素似乎沒有起到刺激作用。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、觀點(diǎn)指數(shù)整理

（完整月份的統(tǒng)計(jì)周期統(tǒng)一為上月26日至當(dāng)月25日）

供應(yīng)方面，過去12個(gè)月南沙批準(zhǔn)預(yù)售新房約1.38萬套，總體供應(yīng)量呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)，去年7月、11月曾出現(xiàn)供應(yīng)高峰，而今年前7月供應(yīng)高點(diǎn)停留在1月。

首開遇冷

過去12個(gè)月，南沙新房市場(chǎng)需求大幅下降，具體到項(xiàng)目層面，熱度退散的表現(xiàn)更加具象。

由靈山島尖、橫瀝島尖、蕉門河口及慧谷西區(qū)組成的明珠灣起步區(qū)（簡(jiǎn)稱“明珠灣板塊”）是近兩年南沙新開盤項(xiàng)目最為集中的板塊。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2021年到2022年7月，南沙區(qū)共有14個(gè)項(xiàng)目新開盤，其中屬于明珠灣板塊的項(xiàng)目有8個(gè)，占比57%。

從開盤情況來看，新盤去化率隨著時(shí)間的推移逐步下滑，橫瀝島尖較早開盤的旭輝曜玥灣、美的江上沄啟曾在首次開盤中取得不錯(cuò)的市場(chǎng)反應(yīng)，再往后去化則逐漸慘淡。

目前明珠灣板塊的新盤主要位于橫瀝島尖，靈山島尖的項(xiàng)目基本售罄，今年4月推出的華豐金灣是靈山島尖久違的全新盤。據(jù)了解，該項(xiàng)目2021年9月開放營(yíng)銷中心，從開放營(yíng)銷中心到正式開盤，蓄客期約有7個(gè)月。

然而，由于市場(chǎng)信心遲遲未能修復(fù)，漫長(zhǎng)蓄客期并未能給項(xiàng)目帶來可觀的結(jié)果。

不僅是明珠灣板塊，蕉門、南沙灣等配套相對(duì)成熟的片區(qū)或萬頃沙、慶盛等產(chǎn)業(yè)集中地，盡管新盤供應(yīng)量不大，也同樣面臨著去化上的困難。

一方面，南沙區(qū)產(chǎn)業(yè)引入和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍在發(fā)展當(dāng)中，大灣區(qū)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)亦難以在短期內(nèi)完成。

根據(jù)今年6月印發(fā)的《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》中提及，到2035年，南沙區(qū)域創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化體系更趨成熟、生產(chǎn)生活環(huán)境日臻完善，公共服務(wù)達(dá)到世界先進(jìn)水平。

意味著南沙區(qū)的區(qū)域價(jià)值兌現(xiàn)，或許還需數(shù)以十年計(jì)的時(shí)間。

早年越秀地產(chǎn)、星河、葛洲壩等企業(yè)主要通過興建綜合體的形式，同步發(fā)展商業(yè)商務(wù)和住宅等多種業(yè)態(tài)，如越秀國(guó)際總部廣場(chǎng)就包含住宅、商業(yè)、辦公等多種類型產(chǎn)品，同時(shí)項(xiàng)目定位為集大型商場(chǎng)、住宅、公寓、商鋪、寫字樓于一體的城芯綜合體。

但前期市場(chǎng)對(duì)于南沙的發(fā)展預(yù)期過于樂觀，產(chǎn)業(yè)引入及人才流入的發(fā)展并不如預(yù)期，未來這類以綜合體規(guī)劃帶動(dòng)居住類產(chǎn)品銷售的布局形式或逐漸減少。

另一方面，由于前期南沙區(qū)土地競(jìng)拍火熱，規(guī)劃利好被提前透支，宅地樓面價(jià)水漲船高，導(dǎo)致項(xiàng)目售價(jià)不得不維持高位，進(jìn)一步削弱南沙新房的競(jìng)爭(zhēng)力。

以最新開盤的中綠蔚藍(lán)灣為例，項(xiàng)目所在2020NJY-9地塊于2020年8月出讓，是南沙首宗搖號(hào)地塊，亦是當(dāng)時(shí)廣州僅有的兩宗搖號(hào)地塊之一。

該地塊最終被魯能以總價(jià)12.92億元加配建7400平方米人才公寓的條件搖中，折合樓面價(jià)約19117元/平方米。這一樓面價(jià)刷新南沙區(qū)紀(jì)錄。

據(jù)了解，中綠蔚藍(lán)灣首開均價(jià)約為3.1萬元/平方米，低于周邊在售的天悅海灣及領(lǐng)南星河榮譽(yù)，該售價(jià)下扣除約1.9萬元/平方米的土地成本以及建安成本、銷售成本后，利潤(rùn)空間十分有限。

土地降溫

南沙區(qū)新房銷售下行同時(shí)，土地市場(chǎng)亦降溫不少。

一方面，土地供應(yīng)縮量明顯。2020及2021年南沙區(qū)住宅用地分別掛牌14和12宗，成交數(shù)量分別為14和10宗，成交地塊規(guī)劃建筑面積為342.24和186.28萬平方米；2022年前7月僅掛牌住宅用地4宗，其中2宗由南沙建設(shè)托底，另外兩宗由中鐵置業(yè)和保利發(fā)展分食，出讓總建面為119.2萬平方米。

目前新盤數(shù)量較多的明珠灣及南沙灣板塊，在今年暫未有宅地供應(yīng)。

另一方面，樓面地價(jià)呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。與前兩年相比，黃閣、明珠灣、南沙灣、萬頃沙、蕉門等五個(gè)板塊成交地塊樓面均價(jià)均有所下降。

與2020年南沙土地市場(chǎng)最火熱時(shí)候相比，今年出讓地塊的黃閣、萬頃沙、蕉門板塊平均樓面地價(jià)分別下降19%、39.9%及43.8%。

招拍掛市場(chǎng)以外，由于城市更新變局，一些以城市更新為主要拓儲(chǔ)方式的企業(yè)在項(xiàng)目獲取上意愿減弱，亦一定程度上對(duì)南沙土地市場(chǎng)的交易信心造成打擊。

有消息稱，南沙區(qū)東涌鎮(zhèn)時(shí)尚珠寶科創(chuàng)文旅新城全面改造項(xiàng)目二期（天益村、大穩(wěn)村）合作企業(yè)招商工作流程終止，與合作企業(yè)星河解約；同時(shí)，同為星河中標(biāo)的東涌珠寶文旅小鎮(zhèn)一期（魚窩頭村、南涌村）舊村改造被列入暫緩實(shí)施的推進(jìn)建議當(dāng)中。

星河或已全面推出東涌珠寶文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目，未來在南沙區(qū)將專注開發(fā)已經(jīng)轉(zhuǎn)化出產(chǎn)品的大涌村、東灣村舊改項(xiàng)目。