近期，多家原始權(quán)益人啟動消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報工作引發(fā)市場關(guān)注。

在業(yè)內(nèi)人士看來，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行宏觀條件及政策要素均已齊備，REITs底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的擴容增類將為市場發(fā)展注入新的動力。

擴容增類正逢其時

(資料圖片僅供參考)

今年以來，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會等紛紛圍繞消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出密集發(fā)聲，旨在從多維度出發(fā)，強調(diào)加快推進公募REITs發(fā)行。

3月，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，提出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。

7月中旬，商務(wù)部等13個部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進家居消費若干措施的通知》，明確提出“支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）”。

7月下旬，證監(jiān)會在召開2023年系統(tǒng)年中工作座談會時指出，要“抓緊推動消費基礎(chǔ)設(shè)施等新類型公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）項目落地”。

據(jù)記者了解，在政策支持下，當前全國各地消費基礎(chǔ)設(shè)施項目持有企業(yè)發(fā)行REITs的熱情明顯提升。

上海百聯(lián)集團此前就發(fā)布了《關(guān)于開展基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目申報發(fā)行工作的公告》，表示將以上海又一城購物中心項目作為基礎(chǔ)設(shè)施項目申報發(fā)行公募REITs。

無獨有偶，天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司亦發(fā)布了《關(guān)于籌劃開展消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的提示性公告》，擬以下屬公司持有的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目申請試點發(fā)行公開募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金。

據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計，截至8月20日，北京恒盛華星投資管理有限公司、山東省商業(yè)集團有限公司、上海百聯(lián)集團股份有限公司、天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司等多家原始權(quán)益人均啟動了消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的儲備或申報工作。

毫無疑問，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，有利于原始權(quán)益人打造消費基礎(chǔ)設(shè)施的“投、融、建、管、退”完整閉環(huán)，真正實現(xiàn)重資產(chǎn)物業(yè)的自我循環(huán)和良性發(fā)展，并通過資產(chǎn)退出端對接資本市場，以退定投，反饋價值信息至前期物業(yè)資產(chǎn)的投資、開發(fā)、運營環(huán)節(jié)，對資產(chǎn)的全周期管理具有重要意義。

“不僅如此，對于原始權(quán)益人來說，發(fā)行公募REITs也有利于公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式多樣化，探索公司第二增長曲線。”一位基金管理人向記者表示。

潛在盤活空間巨大

消費基礎(chǔ)設(shè)施涵蓋了百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等諸多細分方向。國內(nèi)消費基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)物業(yè)的存量規(guī)模龐大，價值有待開發(fā)。

就百貨購物中心板塊來看，其已經(jīng)由快速發(fā)展期步入成熟期，商業(yè)物業(yè)存量面積龐大，行業(yè)增長邏輯正轉(zhuǎn)變?yōu)楦幼⒅卮媪棵娣e的深度運營。

有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中國購物中心的存量項目達5685個，體量接近5億平方米，潛在盤活空間巨大。

農(nóng)貿(mào)市場板塊，當前高層級的農(nóng)貿(mào)市場往往具備超市不具備的廣泛區(qū)域輻射力，是其他零售點的供應(yīng)源，也是特殊時期保證基本民生需求的關(guān)鍵供應(yīng)源。不過，作為一種創(chuàng)新型的金融產(chǎn)品，目前監(jiān)管機構(gòu)和發(fā)行機構(gòu)對于基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)的質(zhì)地與規(guī)模要求較為嚴格，考慮到大部分農(nóng)貿(mào)市場的建設(shè)依舊存在冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不足、產(chǎn)銷能力不匹配、區(qū)域分布不均衡等問題，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，該板塊REITs的發(fā)行尚需時間培育。

哪類資產(chǎn)能飲得“頭啖湯”？“個人認為，位于一線城市核心商圈，接近滿租的項目獲批可能性理應(yīng)更高?！鄙鲜龌鸸芾砣酥毖裕熬湍壳皝砜?，購物中心似乎更受市場‘偏愛’，最主要的原因是項目普遍估值較高，前期沉淀的資金也較多，在行業(yè)流動性趨緊的當下，退出套現(xiàn)的訴求最強、效果最好?！?/p>

站在原始權(quán)益人的角度，對于有意參與消費類REITs申報的企業(yè)，可由以下維度著手，篩選底層資產(chǎn)——即位于高能級城市；運營成熟穩(wěn)定，運營時間三年以上；不含住宅、公寓、酒店、寫字樓業(yè)態(tài)；收益良好，出租率較高，收繳情況較好；項目公司單獨持有，且無住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，或資產(chǎn)剝離可行的資產(chǎn)。

“需指出，亞太成熟市場均在宏觀經(jīng)濟下行階段推出REITs，并將其作為盤活存量資產(chǎn)、化解風險和提振經(jīng)濟的重要舉措，且均以模式成熟、存量豐富的商業(yè)REITs作為首發(fā)業(yè)態(tài)?！敝行沤ㄍ蹲C券房地產(chǎn)首席分析師兼建筑首席分析師竺勁指出，“眼下，國內(nèi)消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的宏觀條件及政策要素均已齊備，我們認為，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs蓄勢待發(fā)，其將助力企業(yè)實現(xiàn)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型和多樣化經(jīng)營目標?！?/p>

短期調(diào)整無礙布局

可以看到，自年內(nèi)低點反彈后，近期公募REITs市場再度陷入震蕩格局，最近兩周的市場交投活躍度有所回落。

究其原因，考慮到宏觀經(jīng)濟呈弱復蘇狀態(tài)，則部分REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的修復節(jié)奏依舊面臨擾動。

“我們預計，REITs市場短期內(nèi)仍將繼續(xù)呈現(xiàn)波動態(tài)勢，各板塊和各標的之間的二級市場表現(xiàn)或進一步分化。”中信證券首席經(jīng)濟學家明明稱，“當然，對于后市表現(xiàn)，投資者亦不必過于擔憂。近期政策層加強了與各市場參與方的溝通，中長期維度下，一級市場的擴容、各類增量資金逐步進入二級市場都值得期待。由此，我們建議各機構(gòu)繼續(xù)兼顧一級與二級的布局機會，可重點關(guān)注抗周期性較強的品種?！?/p>

根據(jù)相關(guān)研究預測，如果消費類REITs能在2023年度實現(xiàn)零的突破，預計2023年度公募REITs的發(fā)行規(guī)模將與2022年度相當，到2023年末公募REITs的總發(fā)行規(guī)?？蛇_1200億元左右。