住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)熱烈呼吁的一線城市放松改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有可能迎來實(shí)質(zhì)落地。

與此同時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部25日還發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將此前推出的“換房退稅”優(yōu)惠政策延續(xù)至2025年年底。

何為“認(rèn)房不認(rèn)貸”

“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是指購房有過貸款記錄，再次購房時(shí)即使名下無房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門檻。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市及廈門、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市還在實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可有效降低二套房的支出成本，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，繼而推動(dòng)市場(chǎng)活躍度。

資料來源：各地公示、易居研究院

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線城市若執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。他以一線城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進(jìn)行說明，調(diào)整后，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬；與此同時(shí)，購房者認(rèn)購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線城市二套房平均貸款本金405萬計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。

從全國市場(chǎng)來看，已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，改善性需求的活躍指數(shù)要明顯優(yōu)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

比如，河南鄭州于2022年3月1日公布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻(xiàn)最大；從鄭州各區(qū)來看，改善屬性較強(qiáng)的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、經(jīng)開及鄭東新區(qū)二手房合計(jì)成交量環(huán)比增長159%，在鄭州全市的占比為44%，較2月提高9個(gè)百分點(diǎn)；從房源來看，120平方米以上、總價(jià)150萬以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，成交占比分別提高1.1個(gè)、4.4個(gè)百分點(diǎn)，超過其他戶型房源。

有何積極影響

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，該政策影響最大的群體應(yīng)該是一線城市、強(qiáng)二線城市的住房改善人群?！耙?yàn)檫@些城市改善需求相對(duì)旺盛，但因?yàn)椤J(rèn)房又認(rèn)貸’，需要承擔(dān)的首付及貸款成本高，短期內(nèi)無法改善居住條件?！彼f，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，有助于一線城市及強(qiáng)二線城市的改善住房需求進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，上述城市的改善需求更多是置換型需求，也就是需要賣一套再買一套，此舉也會(huì)帶動(dòng)剛需群體入市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則呼吁，涉及房地產(chǎn)的信貸優(yōu)化政策，應(yīng)該加快出臺(tái)，否則市場(chǎng)期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)。一線及強(qiáng)二線城市應(yīng)該針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行寬松調(diào)整，特別是應(yīng)該積極推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

值得注意的是，住建部的表述中“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非強(qiáng)制。

相對(duì)樂觀的地產(chǎn)分析師認(rèn)為，鑒于目前市場(chǎng)對(duì)于一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲較高，預(yù)計(jì)一線城市或在8月底至9月初陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策，跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，對(duì)于城市來說，城市地方政府要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，需要與人民銀行、金融監(jiān)管總局當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)磋商，在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來執(zhí)行該政策。而銀行目前房貸額度充足，去年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，預(yù)計(jì)各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。

張大偉預(yù)計(jì)，一線城市或許不會(huì)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有可能會(huì)率先在偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)執(zhí)行。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡單的資金問題，收入穩(wěn)定疊加人口結(jié)構(gòu)的變化，這些問題將長遠(yuǎn)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。