許多業(yè)主正在痛苦地意識到：在德國，出售房產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束。去年房地產(chǎn)貸款利率在很短的時間內(nèi)翻了兩番，終止了長達十多年德國房地產(chǎn)價格只漲不跌的繁榮局面，而市場很可能不會很快復蘇。

進入2023年德國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極的信號，如一些房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站報告稱，3月份的二手房價格環(huán)比有所上漲；有房地產(chǎn)公司的負責人最近也表示“目前市場已經(jīng)趨于穩(wěn)定”…… 然而，德國最重要的房地產(chǎn)金融機構(gòu)最新得出的結(jié)論澆滅了樂觀的情緒：德國房地產(chǎn)價格正在加速下跌。

【資料圖】

德國抵押貸款銀行協(xié)會5月發(fā)布的房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，一季度，德國公寓和獨棟住宅價格同比平均下跌2.1%，環(huán)比下跌了2.0%（去年四季度下降1.8%）。包括德意志銀行、德國商業(yè)銀行和大型儲蓄銀行等金融機構(gòu)均為該協(xié)會成員。

圖片說明：德國抵押貸款銀行協(xié)會（VDP）房地產(chǎn)價格指數(shù)季度走勢

該協(xié)會的最新數(shù)據(jù)還顯示，包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)價格指數(shù)同比下降3.3%。這也是自2003年有這項記錄以來的最大跌幅。這一指數(shù)基于700多家銀行的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。

德國抵押貸款銀行協(xié)會首席執(zhí)行官托爾克米特表示，自 2022 年年中以來，整個房地產(chǎn)市場一直處于動蕩之中。房地產(chǎn)交易量仍在萎縮，預計未來幾個季度價格還會下降。

現(xiàn)階段德國房地產(chǎn)市場的分化趨勢也更加顯著。七個大城市一季度住宅房地產(chǎn)價格降幅低于全國平均水平，同比下降1.4%，環(huán)比下降1.3%。

而大城市之間則存在很大的差異。作為德國人口超過300萬的唯一城市，首都柏林的房價最為抗跌，一季度的住宅均價同比仍上漲1.0%，環(huán)比下降1.3%。

英國脫歐后，歐洲大陸重要的金融中心——美因河畔法蘭克福年初房地產(chǎn)價格延續(xù)了去年四季度的態(tài)勢：在德國大城市中跌幅最大，同比下降6.4%，環(huán)比下降2.2%。

法蘭克福的房地產(chǎn)投資市場幾乎陷入停滯。房地產(chǎn)服務提供商世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，一季度法蘭克福的地產(chǎn)交易額僅為2.01億歐元，比上年同期減少92%，是德國五大城市中最低的。

世邦魏理仕法蘭克福投資主管佩爾·奈澤介紹說，今年一季度法蘭克福沒有大宗地產(chǎn)交易。過去一年急劇上升的利率水平、高通脹以及“買賣雙方對地產(chǎn)價格預期分歧加大”導致交易“幾乎停滯”。許多業(yè)主也因此推遲了出售。

圖片說明：美因河畔法蘭克福市區(qū)新落成的樓盤隨處可見

商業(yè)地產(chǎn)價格損失慘重。德國抵押貸款銀行協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)一季度的同比和環(huán)比跌幅已經(jīng)分別從上一季度的4.4%和2.9%擴大至8.3%和3.6%。該協(xié)會認為2023年最多可能下降20%。這意味著德國商業(yè)地產(chǎn)的價格將回到2019年底或2020年初的水平。

許多投資者正在遠離商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)歐洲央行數(shù)據(jù)，歐洲銀行約30%的不良貸款來自商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)。

漢堡世界經(jīng)濟研究所(HWWI)?和德國郵政銀行最新的一項研究認為，利率上升、高通脹導致的需求減弱將意味著到2035年，德國房價不會像以前那樣大幅上漲，而且德國400多個縣/市行政區(qū)中近一半的住宅價格將至少下跌到2035年，這一趨勢在在德國中部農(nóng)村地區(qū)將尤為突出。

也有不少專家認為德國目前的房價跌勢很可能很快見底。主要理由有兩個，一是受到建筑成本上升，地產(chǎn)價格下跌的影響，德國新房開工率出現(xiàn)了暴跌；二是烏克蘭難民以及疫情結(jié)束后外國人的涌入正在增長市場需要。

漢諾威Pestel研究所和Arge建筑研究所的一項研究指出，2023年德國將出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的住房短缺。超過70萬套的公寓短缺將是20多年來最大的住房缺口。

德意志銀行研究部房地產(chǎn)分析師約亨·莫伯特認為，來自烏克蘭的難民潮和疫情結(jié)束后結(jié)構(gòu)性大量涌入的人口（每年將再次超過30萬人）正在增加住房需求。

德國抵押貸款銀行協(xié)會也表示，新簽租賃合同租金上漲壓力依然較大，表明住房短缺真實存在。

此前房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站immowelt對德國79個城市公寓租金的調(diào)查顯示，去年德國城市的租金大幅上漲，最高的上漲了13%。唯一的例外是法蘭克福，多年來首次出現(xiàn)小幅下降。

該機構(gòu)指出，租金明顯上漲一方面是由于貸款利率大幅上升，許多人取消了購房計劃；另一方面，烏克蘭難民的涌入也給租賃市場帶來了額外的壓力。

Immowelt稱，過去一年房租的上漲進一步加劇了許多大城市住房成本與購買力之間的失衡。