隨著近期商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇回暖，寫(xiě)字樓凈吸納量增加，租金此前下跌趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)，部分商辦、園區(qū)因“漲租金”問(wèn)題引發(fā)糾紛現(xiàn)象增多。有部分中小企業(yè)反映，一些房東采取要求租戶(hù)更換租賃區(qū)域、更改租賃合同等方式，變相實(shí)現(xiàn)漲租金目的。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)房東租賃合同監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)好中小企業(yè)權(quán)益。

租賃引發(fā)的糾紛

朱瑞曉是上海羋知文化創(chuàng)意有限公司創(chuàng)始人，今年2月，她收到了上海市黃浦區(qū)人民法院民事判決書(shū)。這意味著，她與上海德必經(jīng)典創(chuàng)意發(fā)展有限公司因辦公區(qū)域租賃而產(chǎn)生的糾紛有了最終判決。

(資料圖)

對(duì)于羋知文化與德必公司的糾紛，朱瑞曉告訴記者，因其公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，她在2020年6月和2021年4月兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，分別將羋知文化等兩家公司搬到德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)9樓區(qū)域辦公。兩處區(qū)域建筑面積共191平方米，每月租金4.7萬(wàn)元。按照合同，租賃期到2022年5月份。

“當(dāng)時(shí)主要是考慮到這里的地理位置比較不錯(cuò)，各方面條件也都比較滿意，所以才選擇的這里?！敝烊饡愿嬖V記者。

在租賃合同還未到期的情況下，朱瑞曉卻接到了園區(qū)需調(diào)整辦公空間的要求。根據(jù)判決書(shū)，法院經(jīng)審理認(rèn)定，“合同履行期間，德必公司于2021年8月初與羋知文化公司溝通協(xié)商調(diào)整辦公室事宜，并提供相關(guān)方案等，羋知公司未予接受?！?/p>

法院經(jīng)審理還認(rèn)定，2021年8月23日，羋知公司復(fù)函德必公司表示在雙方未協(xié)商一致的情況下，對(duì)于德必公司解除租賃合同的要求不予認(rèn)可，德必公司關(guān)于解除租賃關(guān)系的通知對(duì)其不產(chǎn)生效力，要求繼續(xù)履行租賃合同。

朱瑞曉對(duì)記者說(shuō)，“從我的角度來(lái)看，德必這些做法主要是為了漲租金或變相漲租金?！?/p>

此后，羋知公司與德必公司因施工、退租等事宜產(chǎn)生一系列爭(zhēng)議和糾紛。法院認(rèn)為，“鑒于前述改造區(qū)域施工狀況，被告出租的房屋雖仍能使用，但已不具有正常辦公環(huán)境，不符合園區(qū)辦公用房的通常應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)，且該狀況持續(xù)不變，在無(wú)好轉(zhuǎn)跡象也無(wú)預(yù)期時(shí)限情況下，原告解除合同于法有據(jù)，應(yīng)予支持?！?/p>

法院還認(rèn)為，“同時(shí)，鑒于租賃房屋不符應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)的情況，原告于該狀態(tài)期間內(nèi)使用的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)予酌減，原告要求全額退還的請(qǐng)求難以支持。”

法院最后判決，雙方租賃合同于2022年1月30日解除；上海德必經(jīng)典創(chuàng)意發(fā)展公司在判決生效起十日內(nèi)退換原告上海羋知文化創(chuàng)意有限公司履約保證金60000元；退還租金30000元，支付違約金60000元。

不斷回暖的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)報(bào)告都顯示，今年一季度以來(lái)，以寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸升溫。隨著市場(chǎng)升溫的，類(lèi)似的租賃糾紛也在不斷增多。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，一季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得三個(gè)新項(xiàng)目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場(chǎng)、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計(jì)入市面積為156,161平方米。雖然不確定性仍然存在，但隨著春節(jié)后租賃垂詢(xún)與項(xiàng)目帶看量明顯增加，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象初步顯現(xiàn)。

該報(bào)告還顯示，從需求來(lái)看，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)（律師事務(wù)所、企業(yè)咨詢(xún)和數(shù)據(jù)服務(wù)）、金融業(yè)（其他金融服務(wù)、證券、基金）與消費(fèi)品制造業(yè)是主要的需求驅(qū)動(dòng)力。從區(qū)域來(lái)看，前灘和徐匯濱江等濱江商務(wù)區(qū)凈吸納量居前。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕表示：“2023年第一季度，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇跡象初步顯現(xiàn)，租金跌幅收窄。零售市場(chǎng)消費(fèi)熱度攀升，需求驅(qū)動(dòng)零售場(chǎng)景升級(jí)。倉(cāng)儲(chǔ)物流物業(yè)階段性供應(yīng)高峰到來(lái)，消費(fèi)勢(shì)能帶動(dòng)需求，租金小幅上漲。商務(wù)園區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)特色產(chǎn)業(yè)需求旺盛，汽車(chē)相關(guān)制造業(yè)表現(xiàn)亮眼，租金走勢(shì)穩(wěn)定。投資市場(chǎng)新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)交易活躍，機(jī)構(gòu)投資者積極布局。”

戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示，一季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為13.7萬(wàn)平方米，比2022年四季度上漲58.1%。受較高供應(yīng)量的影響，甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚(yáng)0.61%；平均租金保持穩(wěn)定，一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為8.11元/平方米。

在投資市場(chǎng)方面，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，今年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，共錄得大宗交易20筆、合計(jì)117億元成交額，低于去年同期水平。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)說(shuō)，考慮到大宗交易的時(shí)滯性，預(yù)計(jì)成交將在下半年逐步復(fù)蘇。

仲量聯(lián)行發(fā)布的2023年一季度“中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)”顯示，一季度重點(diǎn)城市辦公樓租金降幅收窄，復(fù)蘇勢(shì)頭進(jìn)一步顯現(xiàn)。租金方面，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的環(huán)比降幅在0.1%至1.3%之間，較此前一個(gè)季度0.2%至3.7%的環(huán)比降幅明顯收窄。

仲量聯(lián)行分析，一季度，積壓需求的釋放與租賃問(wèn)詢(xún)的提升尚不足以全面提振市場(chǎng)各方的信心，租金慣性走低。此外，觀望情緒影響下租金波動(dòng)趨緩，對(duì)二季度及下半年市場(chǎng)去化量的回升預(yù)期有所加強(qiáng)，表明市場(chǎng)對(duì)持續(xù)復(fù)蘇的信心猶在。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部辦公樓市場(chǎng)負(fù)責(zé)人米陽(yáng)說(shuō)：“從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)堅(jiān)韌的基本面給經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇創(chuàng)造了巨大的空間。始終保持韌性的制造業(yè)將不斷提升中國(guó)供應(yīng)端的競(jìng)爭(zhēng)力，快速反彈的服務(wù)業(yè)及消費(fèi)的邊際拉動(dòng)將進(jìn)一步推動(dòng)內(nèi)生動(dòng)能釋放，未來(lái)辦公樓市場(chǎng)復(fù)蘇將更加全面。”

市場(chǎng)回暖更應(yīng)注重保護(hù)中小租戶(hù)權(quán)益

受疫情影響，部分中小企業(yè)過(guò)去三年出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難等情況。政府、園區(qū)等積極進(jìn)行的租金減免措施成為中小商戶(hù)渡過(guò)難關(guān)的重要保障之一。

如2020年2月，上海市國(guó)資委制定并印發(fā)《關(guān)于本市國(guó)有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金的實(shí)施細(xì)則》。對(duì)于符合條件的中小企業(yè)，由房產(chǎn)所屬?lài)?guó)有企業(yè)免除2020年2月、3月兩個(gè)月租金。

在2022年5月底發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和重振行動(dòng)方案》。該方案提出，鼓勵(lì)引導(dǎo)商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新基地等非國(guó)有房屋業(yè)主或經(jīng)營(yíng)管理主體，向最終承租經(jīng)營(yíng)的小微企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)給予6個(gè)月房屋租金減免。對(duì)符合條件的非國(guó)有房屋業(yè)主或經(jīng)營(yíng)管理主體，按照減免租金總額的30%給予補(bǔ)貼，最高300萬(wàn)元，由各區(qū)政府負(fù)責(zé)實(shí)施，補(bǔ)貼資金實(shí)行財(cái)政預(yù)算總額控制，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政共同承擔(dān)。受疫情影響嚴(yán)重且在滬注冊(cè)的餐飲連鎖企業(yè)，分公司或門(mén)店符合小微企業(yè)條件且承擔(dān)房租費(fèi)用的，可視作小微企業(yè)享受房屋租金減免。

朱瑞曉告訴記者，受此前租賃引發(fā)的糾紛影響，公司此前已接近成功的6000萬(wàn)元融資計(jì)劃被迫中斷。“租賃糾紛造成很負(fù)面的影響，有的投資人還覺(jué)得我們交不起房租了，我們解釋了也沒(méi)用?！?/p>

“希望有優(yōu)勢(shì)地位的大企業(yè)，能夠更平等對(duì)待中小企業(yè)，這樣也才能更好加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。” 朱瑞曉說(shuō)。