近日，5單首批公募REITs擴募項目獲證監(jiān)會及滬深交易所受理的消息引發(fā)業(yè)界熱議。這標(biāo)志著REITs擴募正式啟動，市場建設(shè)取得重要進展。

分析人士認(rèn)為， 在擴募機制的推動下，原始權(quán)益人不僅可以構(gòu)建“開發(fā)—培育—盤活—再開發(fā)”的投融資良性循環(huán)，還能減少持有資產(chǎn)對公司的資金占用，同時加速資金回籠，降低資產(chǎn)負(fù)債率，實現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴張，可謂一舉數(shù)得。

REITs擴募正式啟動

(資料圖片)

近日，紅土鹽田港REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT均發(fā)布了擬申請擴募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的公告。這也意味著首批5只公募REITs擴募正式啟動。

可以看到，國內(nèi)公募REITs試點自2020年4月啟航以來，已探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律，又符合中國國情的REITs發(fā)展之路。

需指出，擴募與首發(fā)一樣，是REITs市場建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。那么，擴募將對原始權(quán)益人和投資者產(chǎn)生怎樣的影響？

一方面，通過擴募引入新資產(chǎn)，將大大延長REITs期限。同時，試點階段監(jiān)管對于新項目較高的資質(zhì)水平要求，意味著能夠擴募成功的新資產(chǎn)，大多可以為原持有人和新投資者提供穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)金流，從而提高投資者收益。另一方面，該舉措有助于進一步豐富底層資產(chǎn)，推動REITs市場擴容加速。

多位受訪的業(yè)界專家坦言，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs創(chuàng)新了融資渠道，解決了“基礎(chǔ)設(shè)施投資的錢從哪里來”的問題，能為基建投資提供可持續(xù)的資金來源。中國基建領(lǐng)域沉淀了大量資產(chǎn)，通過REITs方式可以盤活這些存量資產(chǎn)，為傳統(tǒng)基建領(lǐng)域補短板和新基建投資提供增量資金來源，承上啟下，發(fā)揮存量盤活和增量促進的雙重作用。

無疑，隨著擴募項目的申報受理，我國REITs市場“產(chǎn)品新發(fā)”與“基金擴募”雙輪驅(qū)動的良性發(fā)展格局即將形成。而此次REITs擴募項目的正式受理，是完善REITs市場建設(shè)的重要舉措和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，將進一步發(fā)揮REITs盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的功能，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。

助力市場健全正向激勵機制

有券商測算顯示，已上市的17只公募REITs合計發(fā)行規(guī)模為579億元，不考慮利息成本，原始權(quán)益人累計凈回收資金達355億元；另據(jù)《招募說明書》等公開文件披露，現(xiàn)有REITs原始權(quán)益人擬將凈回收資金以項目資本金等方式投資新的項目建設(shè)（共涉及至少80個項目），能撬動總投資規(guī)模約3000億元，實現(xiàn)近10倍的杠桿效應(yīng)。

據(jù)記者了解，自5月份上交所REITs擴募指引發(fā)布以來，已上市的REITs項目即啟動了擴募籌備工作，積極篩選符合條件的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

舉例而言，華安張江光大REIT擬購入的資產(chǎn)為張潤大廈，毗鄰首發(fā)項目張江光大園，同屬張江科學(xué)城區(qū)域內(nèi)，承擔(dān)著張江科學(xué)城產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體功能。項目租戶所屬行業(yè)涵蓋了在線經(jīng)濟、金融科技、信息科技、集成電路、人工智能等領(lǐng)域，具有較好的分散性，2022年6月末出租率達到99.6%，回收資金將繼續(xù)用于張江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)。

“擴募對原始權(quán)益人持續(xù)盤活旗下基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)有重要意義，通過持續(xù)不斷地梳理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入REITs這一‘資產(chǎn)上市平臺’，有利于企業(yè)形成‘投資—培養(yǎng)—擴大投資’的良性循環(huán)。”華安基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

再就富國首創(chuàng)水務(wù)REIT來看，其擬購入項目位于山西省長治市，包含主城區(qū)污水處理廠以及長北污水處理廠的特許經(jīng)營權(quán)，是以PPP模式開展的污水處理類市政基礎(chǔ)設(shè)施。對原始權(quán)益人首創(chuàng)環(huán)保集團而言，旗下?lián)碛斜姸嗟奈鬯幚眍惢A(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，參與擴募一方面有利于企業(yè)實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)提供服務(wù)帶動企業(yè)二次發(fā)展的內(nèi)涵式增長模式；另一方面盤活的資金將促進基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資建設(shè)，為企業(yè)以及行業(yè)帶來更大的發(fā)展動能。

一位資深REITs研究員告訴記者，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟面臨下行壓力的情況下，REITs擴募的成功推出將成為助力宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的有效工具，有助于盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)并帶動增量投資建設(shè)，促進基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

不僅如此，“支持運作良好的REITs通過擴募做優(yōu)做強，將健全市場正向激勵機制，促進投融資良性循環(huán)，是進一步完善REITs市場生態(tài)的重要途徑。”富國基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

毋庸置疑，新資產(chǎn)的注入相當(dāng)于為公募REITs基金注入新鮮血液，將進一步提振REITs基金的整體表現(xiàn)，實現(xiàn)新舊資產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)、體現(xiàn)出規(guī)模效益。未來隨著新資產(chǎn)的不斷注入，REITs產(chǎn)品在二級市場表現(xiàn)和底層資產(chǎn)運營管理上都將更為耀眼，逐步實現(xiàn)REITs市場的高質(zhì)量發(fā)展。

REITs常態(tài)化發(fā)行加快推進

首批擴募項目將通過實踐探索擴募審核機制、持有人大會決策機制和REITs增發(fā)機制，在相關(guān)制度和具體操作上為后續(xù)擴募工作提供有益借鑒。

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“本次受理的擴募項目底層資產(chǎn)涵蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理等類別，既包括產(chǎn)權(quán)類項目，也包括特許經(jīng)營權(quán)類項目，為未來各大類基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴募提供了參考路徑，有望取得良好的示范效應(yīng)?！?/p>

記者了解到，除首批上市項目外，市場后續(xù)擴容項目也在積極篩選資產(chǎn)，將在運作滿12個月后申報擴募。

據(jù)悉，自首批REITs上市以來，上交所在證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，積極研究探索擴募機制，于2022年5月發(fā)布REITs擴募指引，規(guī)范擴募各流程關(guān)鍵事項，引導(dǎo)市場預(yù)期。同時，積極排摸成熟項目擴募意向，加強政策宣傳培訓(xùn)，加快相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)改造，全力保障擴募項目落地。

上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹稱，盡快推動首批擴募項目落地是加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的重要措施之一。

下一步，上交所將持續(xù)加快推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落地實施，推動更多優(yōu)質(zhì)成熟、資產(chǎn)類型豐富的項目通過首發(fā)和擴募等方式入市，穩(wěn)步擴大REITs市場規(guī)模，盤活存量資產(chǎn)，拓寬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)權(quán)益資金來源，進一步增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。