借名買房協(xié)議需要公證嗎?

借名買房協(xié)議一般無法辦理公證?！豆C法》規(guī)定，申請辦理公證的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)構(gòu)如實說明申請公證的事項的有關(guān)情況，提供真實、合法、充分的證明材料。提供的證明材料不充分的，公證機(jī)構(gòu)可以要求補(bǔ)充。

借名買房權(quán)屬認(rèn)定的考慮因素有什么?

1、合法情況下的房屋權(quán)屬認(rèn)定

合法性是一切法律行為能夠產(chǎn)生法律效力的基本前提，因此，在沒有善意第三人參與的情況下，實際購房可以根據(jù)物權(quán)法第33條的規(guī)定，請求確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬。主要分以下兩種情況。

(1)不涉及第三方利益的情況

從不動產(chǎn)的登記制度而言，登記是物權(quán)的公示方法，它具備的僅僅是物權(quán)的正確推定效力，并不能真實體現(xiàn)物的歸屬情況。當(dāng)實際購房人有足夠證據(jù)證明房屋歸其所有時，就不能根據(jù)登記來判斷所有權(quán)的歸屬，而應(yīng)認(rèn)定實際權(quán)利人為房屋所有者。

從法律物權(quán)與事實物權(quán)的關(guān)系而言，在不涉及第三人的利益時，從公平正義的角度看，應(yīng)保護(hù)實際購房人的合法權(quán)益。從司法自治原則而言，實際購房人和登記購房人可以根據(jù)自由意志簽訂借名登記協(xié)議。這符合司法自治的原則，依照協(xié)議約定，實際購房人應(yīng)為房屋的所有權(quán)人。

司法實踐中，應(yīng)當(dāng)從以下四個方面幾項認(rèn)定，來確定真正權(quán)利人。

①涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰，由誰保管。

房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交給他人。出資方如有證據(jù)證明自己長期保管房屋產(chǎn)權(quán)證書，而借名方不能提供證據(jù)證明出資方持有的原始房屋產(chǎn)權(quán)證書具有非法性之時，可以初步考慮認(rèn)定出資方就房屋享有的權(quán)屬。

②涉訴房屋的購房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰支付。

依據(jù)常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關(guān)稅費(fèi)。

③涉訴房屋由誰長期支配使用。

相關(guān)房屋由誰長期支配使用也是認(rèn)定真實權(quán)利人的一個重要依據(jù)。出資方如能提供相關(guān)的水電費(fèi)和取暖費(fèi)等票據(jù)，證明了相關(guān)房屋一直由其居住，并進(jìn)行了裝修，而借名方對此不能作合理解釋，可以作為認(rèn)定出資人為房屋實際權(quán)屬人的因素之一。

④房屋出賣方的證明。

房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當(dāng)初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權(quán)利人的依據(jù)之一。

出資方如能在以上四個方面提供充分證據(jù)，證據(jù)之間亦能互相得到印證，且形成完整的證據(jù)鏈條，在不涉及違法和損害第三人利益的情形下，法院可以認(rèn)定相關(guān)房屋歸實際出資人所有。

(2)涉及第三方利益的情況

當(dāng)被借名人把房屋登記到自己名下后，未經(jīng)權(quán)利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時便涉及到了善意取得的問題。根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條的規(guī)定善意第三人支付了合理價款并辦理了房屋過戶手續(xù)，便取得了房屋的所有權(quán)。即使登記登記的情況并非真實，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應(yīng)該保護(hù)。此時，原權(quán)利人可以要求登記購房人對其進(jìn)行賠償。

2、非法情況下的房屋權(quán)屬認(rèn)定

如果實際購房人與登記購房人的行為本身是違法行為，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為無效。規(guī)避法律的行為從外部表現(xiàn)看沒有違反法律，當(dāng)規(guī)避了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。規(guī)避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎(chǔ)，但并不能當(dāng)然否認(rèn)其效力，而應(yīng)對其行為的目的、內(nèi)容以及后果綜合分析，作出判斷。如果行為在目的、內(nèi)容、后果上是違法的，就認(rèn)定其行為違法。