reits基金是什么意思?

reits基金又叫不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，基金的資金主要投資于不動(dòng)產(chǎn)，包括高速公路、房產(chǎn)、物業(yè)等，比如基金投資房產(chǎn)，那么基金通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)收取租金，再按照投資者持有的份額分享收益。

reits基金在國(guó)外是一種比較成熟的投資產(chǎn)品，它能把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，因而它一般有三種類型：

1股權(quán)型reits，它是直接投資房地產(chǎn)，把租金、買賣收入轉(zhuǎn)化為分紅支付給投資者。

2抵押型reits，它主要是依靠給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放貸款獲利，類似于中介，將抵押貸款產(chǎn)生的利息作為收入來(lái)源支付給投資者。

3混合型reits，它就是上面兩種投資方式的混合體，也就是既收租金，也放貸款。

總的來(lái)說(shuō)，reits基金相比我們個(gè)人投資房產(chǎn)而言是具有更多的專業(yè)性和流動(dòng)性，因而這個(gè)基金可以加入我們的投資組合，降低我們的投資風(fēng)險(xiǎn)。

reits基金投資不動(dòng)產(chǎn)的比例不低于多少?

一般來(lái)說(shuō)，不低于80%。市場(chǎng)面上，大多數(shù)reits基金會(huì)把80%以上的錢投資到基建項(xiàng)目里頭，剩下的20%投資到債券、貨幣市場(chǎng)工具等安全性更強(qiáng)的資產(chǎn)上。然后將每年可供分配金額的90%以現(xiàn)金分紅的方式分給投資人，從而讓投資人享受這個(gè)基建項(xiàng)目的收益。

如何篩選reits基金?

1、底層項(xiàng)目

這某種程度上，項(xiàng)目好不好直接關(guān)系到了這個(gè)reits到底能不能賺錢。

2、項(xiàng)目性質(zhì)

依據(jù)底層資產(chǎn)權(quán)屬特征不同，我們的中國(guó)reits分為經(jīng)營(yíng)類和產(chǎn)權(quán)類。

像高速公路、污水處理這種經(jīng)營(yíng)類的reits收入會(huì)比較穩(wěn)定，但是因?yàn)橹挥薪?jīng)營(yíng)權(quán)，所以沒(méi)有產(chǎn)權(quán)所以增值收益體現(xiàn)就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)類的明顯。

而像產(chǎn)業(yè)園區(qū)之類的產(chǎn)權(quán)類reits，項(xiàng)目本身底層資產(chǎn)升值的可能性會(huì)比較大，所以增值會(huì)比較明顯。

3、戰(zhàn)略配售比例

原始權(quán)益人或發(fā)起人，一般就是公募reits基金的戰(zhàn)略配售者，一般來(lái)說(shuō)戰(zhàn)略配售比例為不低于基金發(fā)售數(shù)量的20%，戰(zhàn)略配售比越高說(shuō)明自己對(duì)自己的項(xiàng)目有信心。

如果原始權(quán)益人都對(duì)這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有信心的話，我們大概率可以預(yù)判這個(gè)項(xiàng)目可能不太好。

4、分派率

前面我們就講過(guò)，reits是要求每年強(qiáng)制分紅的，需要將可供分配金額的90%以現(xiàn)金分紅的方式分給投資人，這個(gè)分派率可以反映項(xiàng)目本身的盈利情況，所以這個(gè)分派率原則上不能低于4%，同樣的這個(gè)也是可以在基金招募說(shuō)明書上找到的。

5、內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率，也叫做投資回報(bào)率，顧名思義就是投資這個(gè)能有多少的回報(bào)率，通常來(lái)說(shuō)這個(gè)也是越高越好的。