2012年8月，啟東恒大海上威尼斯首次開(kāi)盤(pán)，熱銷破20億，創(chuàng)下長(zhǎng)三角樓市的銷售奇跡。

(資料圖片)

緊接著，項(xiàng)目二期、三期、四期陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)都是萬(wàn)人搶房，現(xiàn)場(chǎng)火爆異常。

當(dāng)時(shí)在上海各大主流商圈，恒大都設(shè)置了臨時(shí)售樓處和展廳，上海各個(gè)角落也都有恒大銷售和合作中介的身影。無(wú)數(shù)上海投資客，被大巴從上海拉到啟東。

那時(shí)候整個(gè)城市的氛圍就像是置身于賭場(chǎng)，每個(gè)人都是狂熱的。

做銷售的在賣(mài)房賺提成，而買(mǎi)房人也在不計(jì)成本的進(jìn)場(chǎng)。房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，讓所有人都開(kāi)心。

然而近幾年，限價(jià)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲預(yù)期消失，投資類的購(gòu)房需求退潮，當(dāng)?shù)貎?nèi)生的自住需求無(wú)法消化被炒高的房?jī)r(jià)和高企的庫(kù)存，啟東樓市正在一點(diǎn)一點(diǎn)走向下滑通道。

當(dāng)前的啟東，除了部分熱門(mén)地段的新房維持著零星的熱度外，大部分樓盤(pán)的去化并不樂(lè)觀，優(yōu)惠促銷手段層出不窮，還有大批二手房降價(jià)拋售。

這座環(huán)滬小城的樓市，正在顯露其真實(shí)的底色。

Part.1

進(jìn)入冬天的新房市場(chǎng)

曾經(jīng)一路高歌的啟東樓市，在盛夏過(guò)后顯得格外冷清，最明顯的特點(diǎn)就是各大售樓處頻繁打出的價(jià)格戰(zhàn)……

近日，有中介告訴小鳳凰稱，目前購(gòu)房新湖綠城海上明月的新房可享9折優(yōu)惠，甚至更低。

不過(guò)在小鳳凰問(wèn)起具體優(yōu)惠時(shí)，其表示因面積不一樣，具體優(yōu)惠也不一樣，大面積的折扣會(huì)高于小面積。此外，還要看付款方式如何。

（貝殼找房上所顯示的折扣）

當(dāng)然，打折促銷的并非只有新湖綠城海上明月，啟東東部沿海的文旅盤(pán)幾乎都有優(yōu)惠。

像招商碧桂園十里海灣，目前購(gòu)房可享8折優(yōu)惠，單價(jià)的話差不多在8000元-8500元/平方米；龍灣溫泉度假區(qū)（長(zhǎng)泰海濱城）早前也推出了特價(jià)房活動(dòng)，原價(jià)68.12萬(wàn)的高層現(xiàn)價(jià)56萬(wàn)，原價(jià)317.05萬(wàn)的別墅現(xiàn)價(jià)248萬(wàn)……

不斷打價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)，還有對(duì)渠道分銷的依賴日漸加深以及逐漸走高的新房傭金。

在新湖綠城海上明月的售樓處，小鳳凰注意到售樓處的絕大部分客戶都是通過(guò)渠道分銷帶來(lái)的，自訪客并不是很多。

新湖綠城海上明月沙盤(pán)圖

早前，小鳳凰一位在啟東賣(mài)房的朋友也表示，“啟東這邊的客戶，以投資客為主，長(zhǎng)久居住的很少，所以比較依賴渠道分銷。尤其是招商碧桂園十里海灣、長(zhǎng)泰海濱城，其渠道分銷成交占比在9成以上?！?/p>

網(wǎng)上流傳的一份信息顯示，像崇明島大愛(ài)城、碧桂園十里海灣、長(zhǎng)泰海濱城等啟東東部沿海的文旅盤(pán)，其給出的傭金都普遍高于合同價(jià)的5.5%，有項(xiàng)目每套傭金甚至高達(dá)合同價(jià)的11%。

然而，雖然開(kāi)發(fā)商打通了所有渠道，且加大了優(yōu)惠力度，但是仍然難以改變轉(zhuǎn)涼的市場(chǎng)。

來(lái)自啟東市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦的啟東房地產(chǎn)熱線官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，綠城新湖海上明月（備案名：海上明珠城）于2021年4月16日取證的1368套房源，截止到6月7日，僅完成網(wǎng)簽備案（含簽約中）537套，網(wǎng)簽去化約39%。

招商碧桂園十里海灣（備案名：觀瀾華庭）于2021年12月24日取證的448套房源，截止到6月7日，僅完成網(wǎng)簽備案（含簽約中）254套，網(wǎng)簽去化約57%。

長(zhǎng)泰海濱城于2022年11月8日取證的46套別墅房源，截止到6月7日，僅完成網(wǎng)簽備案（含簽約中）4套，網(wǎng)簽去化約9%。

Part.2

有投資客已“賠掉了首付”

一手房雖然成交凋零，但至少有價(jià)格，二手房則就糟糕透了。

有中介人員告訴小鳳凰，目前恒大海上威尼斯的二手房成交價(jià)一跌再跌，甚至已經(jīng)腰斬，許多投資客已“賠掉了首付”。

上海的趙先生在2018年市場(chǎng)火熱的時(shí)候，以總價(jià)220萬(wàn)置換了恒大海上威尼斯一套建面約150㎡四室兩廳兩衛(wèi)的洋房，半投資半自住，坐等升值。

但沒(méi)想到是，現(xiàn)在房?jī)r(jià)卻賣(mài)得越來(lái)越便宜了。

鏈家網(wǎng)顯示，目前類似房源的二手房成交價(jià)才150萬(wàn)左右，比起18年購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格，虧了將近70萬(wàn)。

不僅是洋房，恒大海上威尼斯的高層房?jī)r(jià)也大跳水，甚至直接打了對(duì)折。

陳女士在2018年花費(fèi)160萬(wàn)買(mǎi)下了恒大海上威尼斯一套建面約160㎡的新房，如今4年多過(guò)去了，房子不但沒(méi)有漲價(jià)，反而暴跌。有中介告訴她，目前該戶型市場(chǎng)價(jià)僅有80萬(wàn)元。

陳女士稱，假如這個(gè)房子以目前市場(chǎng)價(jià)80萬(wàn)元賣(mài)掉，估算下來(lái)，實(shí)際虧損超過(guò)了110萬(wàn)。

被套牢的遠(yuǎn)不止趙先生、陳女士這兩位業(yè)主，前幾年房?jī)r(jià)普漲時(shí)，啟東的新房項(xiàng)目一度十分火熱。

2012年恒大海上威尼斯最早一期開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)新房均價(jià)就已經(jīng)賣(mài)到了五六千的水平，到了2019年小區(qū)漲得最高的時(shí)候新房售價(jià)在9000-10000元/㎡。

現(xiàn)如今，隨著市場(chǎng)逐漸冷靜，像恒大海上威尼斯這樣以投資為主要需求的產(chǎn)品，熱度早已不復(fù)從前。

有的房東急于出手會(huì)開(kāi)始“內(nèi)卷”，均價(jià)甚至可以低到4千多5千多。

另外，從鏈家網(wǎng)上還可以看到，恒大海上威尼斯小區(qū)二手房掛牌數(shù)量高達(dá)865套，供應(yīng)量十分充足，掛牌均價(jià)6864元/㎡。

雖然近30天帶看662次，但近90天內(nèi)僅成交20套房源。

為什么恒大海上威尼斯的房?jī)r(jià)跳水如此嚴(yán)重呢？有銷售稱是受恒大危機(jī)影響，但其實(shí)并非如此。

其主要原因在于項(xiàng)目所在板塊，前期受到滬通一體化強(qiáng)勢(shì)助推，成為熱門(mén)區(qū)域，但隨著時(shí)間的推移，板塊發(fā)展后勁不足，漸露疲態(tài)。

且目前配套尚不成熟，交通不太便利，相對(duì)于居住來(lái)說(shuō)，更適合旅游度假。

另外，小區(qū)內(nèi)部二手房庫(kù)存量很大，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，再加上市場(chǎng)行情不好，信心不足，房東想要賣(mài)出去，只能通過(guò)降價(jià)的方式，因此惡性循環(huán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷下降。

Part.3

撤離的還有曾經(jīng)蜂擁而來(lái)的房企

其實(shí)，撤離啟東的不僅是炒房客，還有曾經(jīng)蜂擁而來(lái)的房企。

數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年啟東共計(jì)掛牌60宗重點(diǎn)涉宅地塊，其中，58宗成功出讓，1宗終止出讓，1宗流拍，成交占比約97%。

就溢價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，58宗成交地塊中，21宗產(chǎn)生溢價(jià)，占比約36%，其余37宗均為底價(jià)成交。

整體來(lái)看，近兩年啟東土地市場(chǎng)成交量基本持平，成交價(jià)小幅下滑，走勢(shì)較為平穩(wěn)。

不過(guò)品牌房企拿地意愿大減退，以2022年為例，從拿地房企結(jié)構(gòu)來(lái)看，出讓的21宗地塊，全部為本土城投摘牌。