廣園東成為增城最早的樓盤(pán)板塊，是與2001年廣園快速路的開(kāi)通至增城聯(lián)系在一起的。

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)年番禺華南大盤(pán)的崛起與1998年華南快速首段的開(kāi)通有關(guān)，但是大石-洛溪房地產(chǎn)的興起最初則是由于1988年洛溪大橋的通車(chē)。而萬(wàn)博-長(zhǎng)隆樓盤(pán)板塊的成長(zhǎng)應(yīng)該與2007年新光快速的開(kāi)通有聯(lián)系。顯然，番禺房地產(chǎn)與快速路和聯(lián)系十分密切。

再者，從地鐵來(lái)看，2006年3號(hào)線番禺段開(kāi)通時(shí)，華南大盤(pán)已經(jīng)成熟，只是提升了番禺的居住品質(zhì)。2017年和2018年地鐵13號(hào)線、21號(hào)線的開(kāi)通也促進(jìn)了增城與中心城區(qū)的融合，也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一大利好，而廣園快速、廣深高速、廣河高速等等已經(jīng)使廣州中心城區(qū)前往增城的路網(wǎng)多樣化了。

但是，近些年，一直有讓增城避免成為當(dāng)初番禺那樣的“睡城”的呼聲。

那么，什么才是促使番禺真正改變“睡城”形象的呢？

高快速路、地鐵線等交通改善功不可沒(méi)，但是，交通有可能使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成為“方便的睡城”，并不具有改變“睡城”性質(zhì)本身的充足條件。

記得，為了改變“睡城”形象，2014年當(dāng)時(shí)番禺區(qū)領(lǐng)導(dǎo)提出的思路主要是想把居民的消費(fèi)留下，不要使居民僅僅是“睡在番禺”，還要“消費(fèi)在番禺”。于是有了把萬(wàn)博商圈打造成“廣州第二CBD”的設(shè)想。在亞運(yùn)會(huì)后，這個(gè)目標(biāo)初步達(dá)到了。起碼至今，除了珠江新城，最具CBD氣質(zhì)的就是萬(wàn)博商圈。

而正是萬(wàn)博商圈和周邊各種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的涌現(xiàn)，才使華南板塊20多個(gè)超級(jí)大盤(pán)的居民很多留下來(lái)就業(yè)創(chuàng)業(yè)，這樣，置業(yè)與就業(yè)形成了統(tǒng)一。這實(shí)際上就是產(chǎn)城融合、產(chǎn)城互動(dòng)，這就超越了把消費(fèi)留住的理念。

增城面臨的“睡城困境”與當(dāng)時(shí)番禺類(lèi)似，但起點(diǎn)要高很多，可以借鑒經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的也有很多。一是增城要有打造區(qū)域CBD的思維。曾經(jīng)增城提出要建設(shè)中等城市的設(shè)想，對(duì)于距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的區(qū)域，形成相對(duì)獨(dú)立、完善的城市功能是必須的，這在南沙、花都也是如此。增城目前最具有CBD形象的是增城開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)和增城區(qū)南部政務(wù)中心周邊地區(qū)，這里聚集了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、永旺購(gòu)物中心、平安科技硅谷、寶盛國(guó)際創(chuàng)新中心等商業(yè)、研發(fā)中心。而荔城雖然商業(yè)比較成熟，但沒(méi)有形成CBD氣質(zhì)。無(wú)論如何產(chǎn)城融合，沒(méi)有CBD依托的城區(qū)幾乎不可能形成較好的城市生活氛圍，這也是萬(wàn)博商圈興起對(duì)華南板塊的價(jià)值。

二是增城要把東部樞紐與增城開(kāi)發(fā)區(qū)兩者的功能定位進(jìn)行分工和聯(lián)動(dòng)。目前，增城的最高建筑（200米、46層）出現(xiàn)在東部樞紐所在地新塘TOD，但是，商業(yè)最旺的是增城開(kāi)發(fā)區(qū)。兩者區(qū)位接近，一個(gè)主打制造業(yè)和科技研發(fā)，一個(gè)主打物流和高端服務(wù)業(yè)。兩者可以形成為“聯(lián)動(dòng)CBD”模式，如珠江新城與琶洲隔江相連。但是，要避免“萬(wàn)博－長(zhǎng)?。险旧虅?wù)區(qū)”，最終只旺了萬(wàn)博，擁有高鐵樞紐站的廣州南站商務(wù)區(qū)遲遲沒(méi)有起動(dòng)成功。東部樞紐的交通物流優(yōu)勢(shì)要全面發(fā)揮，并從單一交通樞紐走向總部經(jīng)濟(jì)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等的綜合樞紐。

三是要處理好東部樞紐CBD與周邊商圈的輻射半徑關(guān)系。短期來(lái)看，東部樞紐與增城開(kāi)發(fā)區(qū)的CBD打造應(yīng)側(cè)重于增城本地龐大的樓盤(pán)居民需求。目前初步形成的中新知識(shí)城、科學(xué)城/蘿崗等新商圈也都只有小范圍的輻射半徑。相對(duì)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)博商圈已經(jīng)有從區(qū)域CBD向都會(huì)次CBD進(jìn)發(fā)的態(tài)勢(shì)了，只是三年疫情延緩了這一進(jìn)程。因此，東部樞紐與增城開(kāi)發(fā)區(qū)“聯(lián)動(dòng)CBD”既要有短期設(shè)想，也要有遠(yuǎn)期目標(biāo)。

四是充分利用好新地標(biāo)的號(hào)召力作用。目前，廣匯新世界金融中心、新世界廣匯尊府、新世界廣匯天地、新世界星光道等項(xiàng)目都在廣州東部樞紐再造地標(biāo)，創(chuàng)新打造co-city都會(huì)融合體，集國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、廣粵天地式“城市會(huì)客廳”、潮牌酒店、高端豪宅等于一體的新地標(biāo)。顯然，最高建筑的崛起往往具有風(fēng)向標(biāo)意義，畢竟能支撐這樣建筑的位置應(yīng)該具有相應(yīng)的價(jià)值。萬(wàn)博商圈已經(jīng)是高樓林立，但似乎缺乏一個(gè)地標(biāo)性建筑，這使其CBD地位缺乏辨識(shí)度。這是增城在東部樞紐建設(shè)中應(yīng)該借鑒的。

總之，相對(duì)于萬(wàn)博商圈定位為廣州南部CBD，東部樞紐的定位則是廣州東部CBD，而CBD的建成應(yīng)該有效避免“睡城”狀態(tài)的出現(xiàn)。

作者：彭澎 廣州市博士科技創(chuàng)新研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家