2023年1月17日，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)“大日子”。

(資料圖)

上午10時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2022年全年房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)，從銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額雙雙從2021年的“雙18”（萬(wàn)億）下滑到2022年的“雙13”（萬(wàn)億），經(jīng)歷一年下調(diào)后確認(rèn)拐點(diǎn)；11時(shí)許，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，為2023年樓市定下新基調(diào)。

同近期住建部的公開(kāi)發(fā)聲一致，這次會(huì)議對(duì)樓市強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的主線，并將其提高到了更高的高度，要求房地產(chǎn)工作要融入黨和國(guó)家事業(yè)大棋局，錨定新時(shí)代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來(lái)展開(kāi)。會(huì)議對(duì)2023年房地產(chǎn)工作提出了“十二條”措施，包括大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)等等。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2022年是樓市有數(shù)據(jù)以來(lái)量?jī)r(jià)下滑幅度最大、風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)最大、各方預(yù)期也最為悲觀的一年?？紤]到樓市對(duì)于民生、發(fā)展安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、地方財(cái)政的巨大影響，因此需要一攬子的紓困政策。但是會(huì)議也強(qiáng)調(diào)因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，這也意味著并不是大范圍或大幅度的松綁或刺激，而是根據(jù)城市的基本面、樓市運(yùn)行差異化地實(shí)施，有所為有所不為。

穩(wěn)預(yù)期：投機(jī)炒房仍將嚴(yán)控

自2021年下半年開(kāi)始，在頭部房企暴雷房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，至今已有將近一年半的時(shí)間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%；商品房銷(xiāo)售額133308億元，下降26.7%。這意味著，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額已經(jīng)重新回到2017年的水平。

為了穩(wěn)住市場(chǎng)和預(yù)期，從中央到地方對(duì)限購(gòu)、限售、信貸等多項(xiàng)限制政策進(jìn)行了放松，針對(duì)房企融資的“三支箭”也已齊發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2022年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控超過(guò)1120次，相比2021年同期的651次，上漲了接近72%，再次刷新了歷史記錄。然而，市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)，房企暴雷仍在持續(xù)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額為75968.5億元，同比下降41.3%；拿地總額12975億元，同比下降48.9%。銷(xiāo)售額超千億房企有20家，較上年（41家）同期減少21家。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對(duì)應(yīng)。特別是疫情下購(gòu)房者信心不足，很多房企暴雷影響了購(gòu)房者的安全感，所以使得很多寬松政策對(duì)于市場(chǎng)的作用低于預(yù)期。

不過(guò)，盡管此前政策收效不及預(yù)期，但從此次會(huì)議的表述來(lái)看，未來(lái)政策的方向仍然堅(jiān)守“房住不炒”的底線。除了“十二條”中對(duì)這一內(nèi)容的表述外，會(huì)議當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)工作方向的表述中提出，要牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，增強(qiáng)政策的精準(zhǔn)性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求，提升市場(chǎng)信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴(yán)控投機(jī)炒房。李宇嘉指出，落實(shí)“房住不炒”，不以地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上目的也在于向新模式過(guò)渡。

防風(fēng)險(xiǎn)：“兩頭抓”，防“金蟬脫殼”

和今年1月初住建部接受媒體專訪時(shí)的表態(tài)相比，此次對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)的表述沿用了“慢撒氣”，并且進(jìn)行了更加系統(tǒng)的部署。

會(huì)議提出要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)?！耙活^”抓出險(xiǎn)房企，一方面幫助企業(yè)自救；另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”，不讓損害群眾利益的行為蒙混過(guò)關(guān)。切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，做好保交樓工作?！耙活^”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出，會(huì)議提及不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，這一點(diǎn)說(shuō)明針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)的問(wèn)題處置既要防范風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大，也要落實(shí)追責(zé)的工作。

實(shí)際上，此前地方“保交樓”行動(dòng)中也曾提及追責(zé)。在鄭州“保交樓”5個(gè)專項(xiàng)行動(dòng)中，就有一個(gè)是公安系統(tǒng)“保交樓”，要求對(duì)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生挪用資金、惡意抽逃資金、非法集資、合同詐騙、非法經(jīng)營(yíng)，涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪的，要及時(shí)介入立案?jìng)刹?，?jiān)決清除阻礙“保交樓”工作的“攔路虎”“絆腳石”。

而針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企，近期央行、銀保監(jiān)會(huì)也召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，提出實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

李宇嘉認(rèn)為，2023年進(jìn)入了保交樓的攻堅(jiān)期，剩下的都是“難啃的骨頭”。 一方面，需求端要穩(wěn)定樓市，讓剩余貨值可盤(pán)活，創(chuàng)造輸血資金；另一方面，需求端穩(wěn)定之后，資產(chǎn)價(jià)格就能穩(wěn)定，紓困資金也愿意進(jìn)入保交樓。

促轉(zhuǎn)型：“預(yù)售制”未一刀切取消

隨著2022年下半年停貸事件的發(fā)酵，關(guān)于預(yù)售制是否應(yīng)該取消也一度成為坊間熱議的話題。此次會(huì)議明確，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，雖然住建部首次系統(tǒng)、明確地提出“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的概念，但也并未對(duì)預(yù)售制度一刀切取消，而是允許這兩者并行，底線就是不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，對(duì)預(yù)售制的表述是放在“促進(jìn)轉(zhuǎn)型”的框架之下的，核心要求是讓各項(xiàng)制度要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，并強(qiáng)調(diào)了提高住房品質(zhì)、形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制。

在這一前提下，會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)了建筑業(yè)是重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供重要支撐，應(yīng)守住為社會(huì)提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品的初心。李宇嘉向本報(bào)記者分析指出，建筑業(yè)是房地產(chǎn)的上下游行業(yè)，對(duì)就業(yè)的吸納能力比較強(qiáng)，也對(duì)建筑材料施工有很大的支撐，因此它確實(shí)是重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，實(shí)際上也是希望將房地產(chǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)。實(shí)際上，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商用自有資金開(kāi)發(fā)建造住宅、辦公商用空間，還是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房進(jìn)行消費(fèi)，來(lái)支撐自己“美好人居”的愿望，其實(shí)也都是與實(shí)體經(jīng)濟(jì)不矛盾的。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，對(duì)建筑業(yè)進(jìn)行單獨(dú)的強(qiáng)調(diào)，實(shí)際上是提升了對(duì)建筑業(yè)的保護(hù)。不管怎么說(shuō)，房地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單地說(shuō)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)還是虛擬經(jīng)濟(jì)，但建筑業(yè)確實(shí)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)保交樓都作出了正向的貢獻(xiàn)。因此，在2023年抓經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，無(wú)論是建筑業(yè)中的工人還是企業(yè)家，都應(yīng)更受重視。