風(fēng)財(cái)訊北京12月13日（閆希）12月13日，2022鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊超級財(cái)經(jīng)周“烈火見真金華北區(qū)論壇：追光向未來——中國地產(chǎn)的新機(jī)遇和城市高質(zhì)量發(fā)展峰會”以線上直播的方式舉行。

本場區(qū)域論壇邀請國內(nèi)專家學(xué)者、房企重要嘉賓圍繞“城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展、不動產(chǎn)資管、代建、城市更新、數(shù)字化營銷、熱盤解碼”等相關(guān)話題各抒己見，以主題分享和對話交流的方式，旨在凝聚政、商、學(xué)界精英在內(nèi)的共識，為行業(yè)健康發(fā)展提供參考。

(相關(guān)資料圖)

作為鳳凰網(wǎng)旗下，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在本場華北論壇中，聯(lián)袂不動產(chǎn)資管領(lǐng)域權(quán)威智庫---睿和智庫和新包豪斯設(shè)計(jì)精英大師協(xié)會、包豪斯大學(xué)中國區(qū)作為智庫支持，論壇后將開展一系列的行業(yè)研討。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸在“面向城市更新行動的土地政策響應(yīng)體系”的主題分享中先對行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)行了解讀：在城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)中，中國至今實(shí)現(xiàn)了2億人的城鎮(zhèn)化，這在全世界都是非常罕見的。伴隨城鎮(zhèn)化，房地產(chǎn)行業(yè)十年時間，雖然有起落，但總體上保持較快發(fā)展，具體體現(xiàn)在三個維度上：

1.從對居民的貢獻(xiàn)來看，中國城鎮(zhèn)居民的人均住房面積從2010年的31㎡增加到2020年的41㎡；

2.從對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)的可投資規(guī)模從7.18萬億增長到14.76萬億；

3.從對財(cái)政的貢獻(xiàn)來看，全國土地出讓金的總規(guī)模從2.9萬億增長到9.7萬億；

柴鐸認(rèn)為這是地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)，但隨著城市和區(qū)域分化的進(jìn)一步加劇、疫情沖擊下全球產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)整導(dǎo)致的外需不確定增多、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化階段發(fā)生轉(zhuǎn)變、人口出生率降低和老齡化加速到來、居民自有住房率和住房杠桿過高等因素，已導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外部條件發(fā)生了根本性變化。

比如行業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)外部紅利（制度改革紅利、經(jīng)濟(jì)紅利、人口紅利）正在收緊，行業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展的內(nèi)部紅利（規(guī)劃調(diào)整，囤地升值，融資杠桿）正在枯竭，在這種態(tài)勢下，柴鐸認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到了臨界點(diǎn)，最新出臺的一系列政策，本質(zhì)是暫緩企業(yè)經(jīng)營困局，助力保交樓。

這種局面下，柴鐸認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)必須破局，要思考行業(yè)轉(zhuǎn)型的問題，之前實(shí)踐的輕資產(chǎn)模式、代建、鄉(xiāng)村振興、裝配式建筑等，屬于業(yè)務(wù)選擇層面，是術(shù)的層面。如果要更好的生存發(fā)展，其實(shí)需要思考更本質(zhì)的問題，就是角色轉(zhuǎn)換的問題，房地產(chǎn)行業(yè)需要告訴國家、告訴社會為什么我們的存在仍然是必要的，而城市更新就是這個答案。

中國的常住人口城鎮(zhèn)化2021年達(dá)到64.72%，根據(jù)預(yù)測，未來5年的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，柴鐸認(rèn)為這是新的發(fā)展，也是新的挑戰(zhàn)，增加1%的城鎮(zhèn)化率，意味著1500萬人進(jìn)入城市，將伴隨著一系列復(fù)雜的變化，并且中國城鎮(zhèn)化日益逼近穩(wěn)定化，留給我們調(diào)整優(yōu)化的余地縮小。時代的需求下，催生了中國城市更新的“十大功能”，比如盤活土地，提高用地效率，優(yōu)化城市空間布局，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，開辟新的商機(jī)，創(chuàng)新商業(yè)模式和盈利模式等歷史使命，從政策上也是將城市更新作為城市發(fā)展的新里程。

柴鐸認(rèn)為時代需求下中國式的城市更新，需要8類主體借助資源要素優(yōu)勢形成供應(yīng)鏈，進(jìn)而依據(jù)價值取向形成產(chǎn)業(yè)鏈，最終競合博弈形成生態(tài)圈，這8大主體依次是政府、公眾/社區(qū)/團(tuán)體、開發(fā)/投資主體、要素供應(yīng)機(jī)構(gòu)、資管+商業(yè)運(yùn)營、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和定位研究機(jī)構(gòu)、科研技術(shù)支撐、媒體平臺。

聚合起8大主體，共同助力城市更新的發(fā)展，柴鐸認(rèn)為內(nèi)核是價值鏈+Williamson理論，是多元共治的城市更新“生態(tài)圈”價值共創(chuàng)邏輯，調(diào)動各類資源在城市更新的各個環(huán)節(jié)協(xié)同配合，形成價值共創(chuàng)、互利的生態(tài)圈，最終目的是綜合價值的共創(chuàng)共享。

在這個過程中，柴鐸認(rèn)為現(xiàn)行土地框架與城市更新需求存在6方面脫節(jié)，一是基于爭利而非分利；二是基于壟斷而非分權(quán)；三是基于管制而非運(yùn)營；四是土地用途管理與效益管理脫節(jié)；五是垂直命令式分配多而橫向契約式調(diào)配少；六是只關(guān)注增量獲利而忽視存量獲利。

如何解決土地政策著力點(diǎn)，柴鐸認(rèn)為可分為三個層次，一是制度環(huán)境，即各類主體愿意、能夠參與城市更新的土地政策環(huán)境基礎(chǔ)；二是治理結(jié)構(gòu)，即城市更新的組織形式；三是資源配置，即具體的土地供應(yīng)、利用規(guī)定，是城市更新的價值變現(xiàn)、分享與維護(hù)環(huán)節(jié)。

對于中國式的城市更新，柴鐸認(rèn)為土地是城市更新的最終價值來源，未來土地政策應(yīng)聚焦動態(tài)適應(yīng)各類用地需求，降低各類成本、保障項(xiàng)目落地并增進(jìn)項(xiàng)目效益，從資源配置上，實(shí)現(xiàn)土地利用管理和配置方式創(chuàng)新。

嘉賓觀點(diǎn)語錄：

1.當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走到臨界點(diǎn)，要從業(yè)務(wù)層面轉(zhuǎn)為角色互換，告訴國家和社會為什么房地產(chǎn)行業(yè)的存在仍是必然的，而城市更新就是答案。

2.中國式的城市更新，土地是最終價值來源。

3.現(xiàn)行土地框架與城市更新需求存在6方面脫節(jié)，一是基于爭利而非分利；二是基于壟斷而非分權(quán)；三是基于管制而非運(yùn)營；四是土地用途管理與效益管理脫節(jié)；五是垂直命令式分配多而橫向契約式調(diào)配少；六是只關(guān)注增量獲利而忽視存量獲利。

4.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)外部紅利正在收緊，傳統(tǒng)內(nèi)部紅利正在枯竭。

5.城市更新應(yīng)該和土地儲備、供應(yīng)、土地指標(biāo)平移、建設(shè)用地減量進(jìn)行聯(lián)動管理，共同形成城市空間資源供給合力。城市更新規(guī)劃主要任務(wù)是資產(chǎn)價值的平衡和成本收益的統(tǒng)籌。

6.城市更新表面上是物理空間的變化，實(shí)質(zhì)上是財(cái)富的創(chuàng)造和價值的循環(huán)。城市更新規(guī)劃，雖然具有空間規(guī)劃的屬性，但本質(zhì)上是資產(chǎn)再造。