最新數(shù)據(jù)顯示，日本以公寓為代表的住宅價格連創(chuàng)新高，多數(shù)地區(qū)公寓價格上漲。3月單月，東京23區(qū)新建公寓價格同比飆升2.7倍。

分析認為，日元歷史性貶值下海外資金涌入，對房地產(chǎn)價格上漲起到重要推動作用。但考慮到投資者對全球經(jīng)濟衰退的擔憂，以及日本央行貨幣政策調(diào)整預期，年內(nèi)漲勢或?qū)⒁婍敗４送?，人口負增長背景下的城市競爭升溫正在日本各地掀起高層建筑開發(fā)熱潮。

日本公寓價格持續(xù)上漲，屢創(chuàng)新高

(資料圖)

日本國土交通省4月底公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)顯示，2023年1月，經(jīng)季節(jié)調(diào)整的日本住宅（包含住宅用地、戶建住宅和公寓住宅）價格綜合指數(shù)和公寓住宅價格指數(shù)再創(chuàng)新高，環(huán)比分別上升0.1%和0.8%，至134.3、189.4（2010年平均=100）。其中，公寓住宅價格指數(shù)連續(xù)第5個月上漲。

近十年，日本公寓價格呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，且2020年下半年以來增速加快。與2013年1月相比，2023年1月公寓住宅價格指數(shù)已上漲86.9%；而與2020年7月比，則上漲了38.8%。商業(yè)地產(chǎn)價格波動較大，但店鋪和辦公室價格總體震蕩上行。

分區(qū)域看，日本多數(shù)地區(qū)2023年1月公寓住宅價格有所上漲。其中東京都的公寓住宅價格指數(shù)上升到187.5，環(huán)比上升2%。

根據(jù)日本地產(chǎn)經(jīng)濟研究所4月18日公布的2022年度（當年4月到次年3月）數(shù)據(jù)，東京23區(qū)新建公寓住宅套均價格比2021年度上升了17.2%，達到9899萬日元，創(chuàng)下1990年度以來的新高。價格走高的同時在售數(shù)量卻在減少。2022年度東京23區(qū)在售公寓住宅數(shù)量同比下降18.8%，至16692套。

東京市中心的高價值房產(chǎn)供應仍在繼續(xù)。日本地產(chǎn)經(jīng)濟研究所統(tǒng)計，3月單月東京23區(qū)新建公寓價格同比飆升2.7倍，套均達到2.175億日元，首次超過了2億日元大關。

海外投資推動價格上漲，但漲勢或?qū)⒁婍?/strong>

市場分析人士認為，日本房地產(chǎn)價格上漲的主要因素，除了土地、建材等成本上升、低利率刺激購房需求外，日元歷史性貶值下的海外資金涌入也起到重要推動作用。

根據(jù)主要房地產(chǎn)服務提供商世邦魏理仕（CBRE）的數(shù)據(jù)，2022年外國投資者在日本房地產(chǎn)投資約1.35萬億日元，比前一年增長12%。

但分析人士預計，本輪的上升趨勢或?qū)⒁婍敗Ｒ皇?，對美國地方銀行關閉等金融風險引發(fā)全球經(jīng)濟衰退的擔憂加劇，投資者投資心理趨于謹慎；二是日本央行有意向采取措施逐步退出寬松貨幣政策，未來利率可能上升。

三菱UFJ信托銀行公司2023年1月的一項調(diào)查顯示，回答投資日本房地產(chǎn)的意愿為 “強烈／略強”的外國投資者的比例比一年前下降了33個百分點，為48%，這是自2013年以來首次低于50%。

日經(jīng)研究所的一項調(diào)查也得出了類似結(jié)論。82%的受訪業(yè)內(nèi)人士預計，東京的房地產(chǎn)價格將在2023年達到峰值。而如果推高地價的外國資金流入放緩，地價進一步上漲的可能性不大。

城市競爭升溫掀起高層建筑開發(fā)熱潮

近年來，日本各地相繼放松或醞釀放松建筑物高度和容積率限制，塔式公寓等高層建筑開發(fā)競爭加劇。

上世紀90年代日本泡沫經(jīng)濟破裂，為應對土地價格的持續(xù)下降，日本政府決定通過增加東京、大阪和其他城市的建筑高度來重新開發(fā)土地，這一做法逐漸擴展到日本各地。近些年，隨著日本進入人口負增長階段，城市之間的生存競爭逐步升溫，為了吸引企業(yè)和增加人口，越來越多地區(qū)加入開發(fā)高層建筑推動城市再開發(fā)的行列。

高達111米的福岡大名花園城今年1月在一所小學的舊址上開業(yè)。由于該地區(qū)靠近機場，《民用航空法》規(guī)定的建筑物高度為70米左右，經(jīng)特別批準才使開發(fā)100米以上的建筑物成為可能。在建設公共廣場等前提下，原本約為450%的容積率被提高到最高800%。

福岡亞洲城市研究所預測再開發(fā)的經(jīng)濟效果為每年8500億日元左右。該所研究員對媒體表示，實際建設數(shù)量超出預想，“在城市間競爭日趨激烈的情況下，迅速放寬限制成為優(yōu)勢?！?023年，福岡市商業(yè)地公示地價增幅在日本全國各縣首府所在地中居首位。

京都、仙臺、新瀉等地也在逐步放松或計劃放松相關管制，為開發(fā)多功能寫字樓和商業(yè)中心創(chuàng)造條件，積極推進城市再開發(fā)。

在日本，高度限制和容積率法規(guī)是由每個市鎮(zhèn)制定的。市政府可以通過城市規(guī)劃委員會決議廢除或放松這些限制。

根據(jù)土地、基礎設施、交通和旅游部的數(shù)據(jù)，2011-2022年，每個城市10層及以上建筑（相當于約30米）的累計樓面面積穩(wěn)步上升。福岡市的該項數(shù)據(jù)已增加到627萬平方米，大約相當于12個東京迪斯尼樂園。

也有地方政府認為，放松建筑物高度、容積率等限制可能導致過度開發(fā)，從而影響公共設施、交通和其他城市基礎設施的功能，該措施需平衡好政府、企業(yè)和居民的利益。