近期，受此前理財贖回風波以及股票市場走勢疲軟等因素影響，公募REITs價格整體回落，引發(fā)業(yè)界熱議。

在分析人士看來，公募REITs適合長期持有獲取分紅收益，并不適合作為短期交易品種。簡而言之，盡管眼下波動加劇，但依舊無礙機構長期看多，建議投資者關注公募REITs的長期配置價值，不要盲目追漲殺跌。

(相關資料圖)

回暖料為大勢所趨

可以看到，現(xiàn)階段公募REITs各板塊間的表現(xiàn)有所分化。

較之于熱度持續(xù)攀升的保障性租賃住房板塊，今年以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的下跌幅度較大，表現(xiàn)不甚理想。

舉例而言，在2023年一季報公布后，建信中關村REIT及華安張江光大REIT受續(xù)租率不及預期影響，下跌幅度明顯。一季報披露當日（4月21日），建信中關村REIT一度跌超6.9%，華安張江光大REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當日下跌幅度的平均水平。

“由于第一季度商業(yè)活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節(jié)假期較長，種種因素均對產(chǎn)業(yè)園區(qū)潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產(chǎn)生了影響。”一位業(yè)內人士告訴記者，“雖然產(chǎn)業(yè)園項目的空置面積消化需要一定的時間和過程，但拉長時間維度考慮，各機構無需過分擔憂。事實上，產(chǎn)權類資產(chǎn)依然具有幾大重要優(yōu)勢，包括未來可能更好的抗通脹能力、主動管理對資產(chǎn)價值構成的正向支持或更多、供給的相對稀缺等等。另一方面，綜合考慮資產(chǎn)質量、未來租金增長潛力、擴募能力等因素，個人認為，產(chǎn)業(yè)園REITs市場的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U?！?/p>

據(jù)記者了解，已上市產(chǎn)業(yè)園REITs的底層資產(chǎn)大多位于國內核心一二線城市，安全性和成長性不言而喻。

“雖然重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業(yè)績，但情況正在逐步好轉?！敝行抛C券首席經(jīng)濟學家明明指出，“就環(huán)比維度來看，大部分REITs的營業(yè)收入較之于去年四季度已有所修復。”

尤以建信中關村REIT為例，有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2023年一季度末，其底層資產(chǎn)出租率僅錄得68.47%，可截至4月21日，項目公司出租率已升至71.07%，且已儲備了多家意向客戶。

建信基金基礎設施投資部負責人表示，建信中關村REIT底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長期穩(wěn)定、運營團隊經(jīng)驗豐富，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的不斷回暖，預計2023年二季度租賃狀況將逐步回升，建議投資者對市場環(huán)境抱有信心，關注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。

戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰預計，伴隨著2023年第一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，二季度起，產(chǎn)業(yè)園租賃市場將迎來回暖。

個別板塊表現(xiàn)“亮眼”

值得一提的是，對比產(chǎn)業(yè)園板塊，較高的出租率支撐著保障房REITs的平穩(wěn)經(jīng)營，該板塊項目的現(xiàn)金流穩(wěn)定，體現(xiàn)出了較強的抗周期能力和類債屬性。

中信證券研究部的統(tǒng)計顯示，2023年一季度，公募REITs保障房板塊保持較強韌性，整體平穩(wěn)運行，4只REITs的營業(yè)收入單季度完成度均超過25%，EBITDA單季度完成度則在26%及以上。

“對比紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT去年一季度數(shù)據(jù)，2023年一季度，各保障房REITs底層項目均保持了較高且穩(wěn)定的出租率。”明明稱，“至于首次發(fā)布季度報告的華夏基金華潤有巢REIT，其兩處底層資產(chǎn)今年一季度的出租率同樣較招募說明書披露的2022年二季度水平有所增長?！?/p>

具體而言，截至今年一季度末，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)——有巢國際公寓社區(qū)泗涇項目的出租率為96.99%，比預測值上漲了近6個百分點；有巢國際公寓社區(qū)東部經(jīng)開區(qū)項目的出租率為92.43%，比預測值上漲了2.4個百分點。

基金可供分配金額方面，華夏基金華潤有巢REIT今年一季度可供分配金額為1591.09萬元，相較招募說明書同期預測數(shù)據(jù)完成度達133.07%，按天數(shù)做簡單年化，其一季度分派率為5.34%?；鹱?022年11月18日成立至2022年年末的可供分配金額為716.24萬元,該金額較2022年同期預測值的完成度為118.29%，2022年實現(xiàn)的年化分派率為4.92%，相關分派率在整個保障性租賃住房REITs中處于較高水平。

機構看好發(fā)展前景

展望后續(xù)，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分機構對于公募REITs市場不改樂觀判斷。

畢竟，REITs投資的風險和收益率介于股債之間，其與大類資產(chǎn)相關性較低的特征，使得其在組合投資方面具備一定的優(yōu)勢——能于分散資產(chǎn)配置風險等方面為投資者提供更多的選擇。

“從大環(huán)境出發(fā)，我們認為2023年經(jīng)濟弱復蘇的趨勢確定，后續(xù)產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流等板塊依舊有望維持高景氣?！眹┚沧C券研究所固收首席分析師覃漢稱，“再就折溢價率（市場價格/單位凈值）來看，REITs基金平均溢價率已從2月中旬的20.19%壓縮至13.72%，性價比有所提升?！?/p>

“公募REITs是一種具有中等風險、中等回報、長期價值投資特征的產(chǎn)品，適合長期持有和追求復利效應的投資者配置?！币晃粰C構交易員坦言，“向后看，隨著公募REITs底層資產(chǎn)類型的日益多樣化，投資者可以根據(jù)自己的風險偏好、收益目標和價值判斷，選擇合適的資產(chǎn)類別進行投資?！?/p>

更有多位業(yè)界專家判斷，2023年，在各級主管部門的支持帶領下，公募REITs市場將進一步增量擴容——發(fā)行數(shù)量超過60只，總發(fā)行規(guī)模超過2000億元。

“REITs歷經(jīng)約60年的發(fā)展，在全球范圍內已經(jīng)成為獨立的大類資產(chǎn)類別，是成熟資本市場的重要組成部分。舉例而言，美國REITs產(chǎn)品超過200只，涉及體量逾1.3萬億美元，占全球總規(guī)模超60%，占美國GDP約6%，占美國股市總市值3.2%。”在華夏基金華潤有巢REIT基金經(jīng)理苗曉霖看來，“鑒于我國擁有龐大的基礎設施資產(chǎn)規(guī)模，則借助政策的有力支持，未來我國公募REITs市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆o論從基礎設施存量占比角度看，還是從REITs在資本市場占比的角度看，國內公募REITs有望成為萬億級體量的大類資產(chǎn)，空間廣闊，仍待開掘。”